最近给一家影视公司做注销清算，老板在会议室里来回踱步，手里捏着租赁合同复印件，眉头拧成个疙瘩：我们租的摄影棚，里面全是自己搭的绿幕灯架，还有剪辑台，公司注销了这些东西咋办？出租方说要么拆走，要么按原价买走，拆又拆不了，买又买不起，这可咋整？ <

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说实话，这场景在影视圈太常见了。影视公司嘛，项目周期短、来钱快，但散伙也快。一注销，租赁合同里的租赁物转让就成了烫手山芋——处理不好，轻则和出租方扯皮半年，重则被税务部门盯上补税罚款。我这十年经手过二十多家影视公司注销，见过把租赁物当废品贱卖的，也见过因为添附装修和出租方打官司的。今天就掰扯清楚：影视公司注销后，租赁合同里的租赁物到底该怎么转，才能既合规又不吃亏。

先搞明白：租赁物转让，到底在转什么？

很多影视公司老板以为，租赁物转让就是把租来的桌子、椅子、设备搬走，其实没那么简单。这里藏着两个关键法律概念：合同概括承受和租赁物添附。

合同概括承受是《民法典》里的说法，简单讲就是公司注销前，没履行完的租赁合同，权利义务得有人接盘。比如你租了三年的摄影棚，才用了一年，公司要注销了，那剩下的两年租期、押金、还有你该交的租金，都得找新的接盘侠继续履行——不是简单退租，而是把整个合同打包转让给新承租人。

租赁物添附就更麻烦了。影视公司租场地，很少光秃秃就用，总要装修、搭景、装设备。比如租个毛坯办公室，自己花20万做了隔音墙、埋了电线；租摄影棚，搭了价值50万的环形灯架。这些东西法律上叫添附物，所有权归谁？合同没约定的话，按《民法典》规定，能拆除的不动产添附物，可以拆除；不能拆除的（比如固定在墙里的隔音棉），出租方可以折价买走，或者你补偿出租方的损失。

去年我就遇到个活生生的例子：一家叫光影瞬间的小影视公司，租了某文创园的办公室，自己掏钱做了整面墙的软包隔音，还买了10台苹果剪辑工作站。合同里只写了不得擅自改动装修，没提注销时怎么处理。结果公司注销时，出租方说装修算我的，设备你搬走，但软包必须恢复原状。软包是固定死的，拆了墙皮都掉了，双方僵持了三个月，最后还是找了第三方评估，软包折价8万，出租方掏钱买下才了事。

所以第一步，千万别急着找下家，先拿出租赁合同，逐字逐句看：有没有公司注销时租赁物处理条款？添附物有没有明确约定所有权？押金能不能抵扣转让费用？这些细节没搞清楚，后面全是坑。

谈转让：和出租方掰扯的三个谈判

影视公司注销时，出租方往往处于强势地位——他们不怕你走，就怕你留下一堆烂摊子。所以谈判时，光说我们公司要注销了没用，得拿出真东西。我总结三个谈判，能让你在桌面上多几分底气。

第一个：税务注销的清税证明

很多影视公司不知道，税务部门出具的《清税证明》是和出租方谈判的硬通货。去年帮一家影视制作公司处理注销，租赁物是套专业调色设备，合同里写了设备所有权归出租方，公司享有使用权。公司想提前解除合同，出租方咬死要赔三个月违约金。后来我们拿着《清税证明》去找出租方：你看，我们已经缴清所有税款，不存在债务纠纷，设备也完好无损，你现在收回去也得找新承租人，不如我们直接转让给新方，你省得重新招租，我们也省违约金。出租方一听有道理，最后同意了无违约金转让。

为啥这招管用？因为出租方最怕的就是烂账。你清税了，说明没有欠税、欠社保，接收方也放心。而且《清税证明》相当于给租赁物验了明正身，证明设备没被抵押、没被转移，出租方敢接。

第二个：添附物的评估报告

影视公司的租赁物里，最值钱的就是添附物——装修、定制设备、布景道具。这些东西价值多少，不能凭嘴说，得有第三方评估报告。

我经手过个案例：一家动画工作室租了个厂房，自己花了30万做了动画渲染服务器机房（包括服务器机柜、UPS电源、恒温系统）。合同里没写机房归属，公司注销时出租方说机房算我的，你拆走。但机房是固定在地面上的，拆了会破坏厂房结构。后来我们找了专业的资产评估机构，出具了《添附物价值评估报告》，评估机房现值22万（扣除折旧），然后和出租方谈判：要么你按22万买走机房，要么我们找新承租人继续用，租金里包含机房使用费。出租方觉得拆了不如留着赚钱，最后选择了后者，新承租人每月多交2000元租金，抵扣了机房价值。

添附物一定要评估！别让出租方随便开价，也别自己贱卖。评估报告不用找最贵的，找当地税务部门认可的第三方机构，几百块钱就能搞定，但能帮你省下几万甚至几十万的损失。

第三个：新承租人的履约能力

影视公司注销转让租赁物，本质是帮出租方找下家。如果你能提前联系好新承租人，并且证明对方有履约能力（比如提供对方公司的营业执照、银行流水、过往租赁记录），出租方大概率会松口。

去年有个客户是做影视器材租赁的，公司注销时租了个200平米的仓库，里面堆满了摄影器材、灯光设备。仓库位置偏，不好转租。我们当时没急着找下家，先在行业群里发了消息，正好有个新成立的影视工作室需要仓库，我们带着对方去看场地，当场签了《租赁意向书》，还让对方交了2万定金。拿着这份意向书去找出租方：你看，新方已经交了定金，下个月就能签正式合同，你不仅不用空置，还能涨5%租金。出租方一看稳赚不赔，立马同意了转让，连之前拖欠的1万租金都免了。

多利用行业资源！影视圈不大，同行之间互相推荐很常见。提前找好下家，相当于给出租方吃了定心丸，谈判时主动权就在你手里了。

税务处理：别让小钱变成大坑\

影视公司注销时，租赁物转让最容易忽略的就是税务问题。很多人觉得公司都要注销了，税务随便弄弄，结果补税罚款比转让租赁物的钱还多。

这里有两个税种必须搞清楚：增值税和印花税。

先说增值税。租赁物转让分两种情况：一种是动产转让（比如剪辑设备、灯光器材），另一种是不动产添附转让（比如装修、固定隔断）。动产转让适用13%的税率（小规模纳税人可以享受1%征收率优惠），不动产转让适用9%税率。

我见过最惨的案例：一家影视公司注销时，把租来的摄像机（价值10万）直接卖给朋友，没开发票，也没申报增值税。结果税务系统通过大数据比对，发现公司银行账户有10万进账，但没申报收入，最后不仅要补10万×1%=1000元的增值税，还罚了5000元滞纳金。

租赁物转让一定要开发票！动产去税务局代，不动产去不动产登记中心代开。如果是小规模纳税人，记得享受月销售额10万以下免征增值税的优惠政策（2023年最新政策）。

再说印花税。租赁合同转让本质是财产租赁合同的变更，需要按财产租赁合同税目缴纳印花税，税率是0.1%。比如剩余租金总额是50万，就要交50万×0.1%=500元印花税。这笔钱不多，但如果不交，会被处以5倍以下的罚款，得不偿失。

还有个坑是企业所得税。如果租赁物转让收入大于账面价值，差额要并入应纳税所得额，缴纳25%的企业所得税。比如设备账面价值5万，转让价8万，那3万就要交企业所得税7500元。所以转让前最好算笔账：转让收入 - 账面价值 - 相关税费 = 净收益，净收益是正数才划算，负数的话不如直接抵给出租方。

行政协调：跑断腿？不如找对关键人\

影视公司注销涉及工商、税务、不动产登记等多个部门，租赁物转让还要和出租方扯皮，行政协调的功夫不能少。我有个心得：别自己瞎跑，先找关键人。

比如去税务局办理税务注销，别直接去大厅排队，先打12366咨询专管员，问清楚租赁物转让需要哪些资料、怎么申报。专管员对当地政策最熟，提前沟通能少走很多弯路。

去年有个客户，租赁物是摄影棚的装修，转让时需要去不动产登记中心办理添附物所有权转移。我们第一次去，工作人员说需要出租方同意转让的书面证明，第二次去又说需要评估报告原件，第三次去又说需要双方共同到场。跑了三趟都没办成，后来托人找到登记中心的老熟人，才知道他们内部流程刚调整，需要先在系统里提交预申请，通过后再带材料现场办理。后来我们按老朋友的指点，提前提交预申请，一次就搞定了。

多打听！同行、朋友、甚至中介公司，都可能知道某个部门的关键人。这些关键人不一定能帮你走后门，但能告诉你最新的流程、需要避开的坑，比你盲目跑十趟都强。

前瞻性思考：未来影视租赁，合同先行才是王道

干了十年财税，我发现影视公司注销时的租赁物纠纷，80%都是因为当初签租赁合同时不仔细。未来随着行业越来越规范，合同先行会成为必然趋势。

比如，现在越来越多的创意园开始在租赁合同里加入公司注销条款，明确约定：

1. 添附物的所有权归属（比如装修无偿归出租方所有或添附物由承租方拆除，恢复原状）；

2. 合同转让的条件（比如承租方需提前30日书面通知出租方，并提供新承租方的资质证明）；

3. 违约责任的承担（比如承租方未按时返还租赁物的，每日按租金的1%支付违约金）。

甚至有些公司开始用区块链存证技术，把租赁合同、添附照片、付款凭证都上传到区块链，确保数据不可篡改。这样即使公司注销了，这些证据也能直接用于纠纷处理，省了不少口舌。

作为财税人，我建议影视公司在成立之初，就找专业律师审核租赁合同，别为了省几千块律师费，最后注销时赔几万块。毕竟，影视行业风险高，合同就是护身符。

最后说句大实话

影视公司注销处理租赁物，就像散伙时分家产，既要讲法律，也要讲人情。别总想着占便宜，出租方也不是傻子，你让他吃亏，他肯定给你使绊子。多沟通、多评估、多留证据，把该走的流程走完，该交的税交了，即使最后没拿到多少钱，至少能全身而退。

毕竟，影视圈就这么大，今天和出租方闹僵，明天可能就合作不了新项目。把烂摊子收拾干净，体面地离开，才是专业财税人该做的事。