很多企业老板以为，公司注销就是拍屁股走人的终点——把税务注销掉，工商注销掉，万事大吉。但事实上，清算注销期间藏着不少隐形，其中租赁资产纠纷就是最容易踩坑的一环。我做了20年财税和清算，见过太多企业因为没处理好租赁问题，要么被出租人告上法庭，要么股东被连带追责，要么注销流程卡在债务清偿环节动弹不得。今天就跟大家聊聊，清算注销期间，如何处理公司租赁资产纠纷？这事儿说复杂不复杂，但关键是要懂门道、有步骤，别让自己辛辛苦苦打拼的公司，最后栽在租来的地方上。<

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清算注销期间，租赁资产纠纷为什么这么坑？

先搞清楚一个事儿：公司进入清算注销，法人资格还没消失，但清算组成了公司的临时负责人，所有未了结的债权债务都得由清算组接手处理。租赁资产纠纷，说白了就是公司和出租人之间因为租的事儿没扯清，这时候清算组必须站出来解决，不然公司根本注销不掉。

常见的纠纷类型有这么几种：一是租赁合同还没到期，公司单方面想退租，出租人不让，要求赔违约金；二是公司用了租赁物，比如装修、损坏了设备，出租人要求赔偿；三是承租人（也就是公司）欠着租金、水电费没给，清算时出租人找上门要钱；四是转租没经过出租人同意，现在公司注销了，出租人找原承租人（公司）追责。这些纠纷看着小，但处理不好，轻则影响注销进度，重则股东得掏腰包赔钱——毕竟《公司法》规定，清算组未按规定履行通知义务，或者未清偿公司债务就注销公司的，债权人可以要求股东对公司债务承担清偿责任。

我印象特别深的一个案例：某科技公司注销时，租赁的办公室还有6个月到期，老板觉得反正公司都注销了，租约也跟着终止了，结果清算组没跟房东沟通，直接搬走了设备。房东一怒之下把公司告了，法院判决公司支付剩余6个月租金+违约金，清算组因为未履行减损义务（明明可以转租或提前解除合同减少损失，但没做），被股东追责，最后几个股东多赔了30多万。你说冤不冤？

处理租赁资产纠纷的黄金三原则：合法、审慎、沟通

不管是哪种租赁纠纷，处理起来都得记住三个词：合法、审慎、沟通。合法是底线，所有操作得符合《公司法》《民法典》的规定；审慎是态度，清算组得把租赁合同翻个底朝天，别漏掉任何细节；沟通是关键，别想着躲，主动跟出租人谈，反而能少走弯路。

先说合法。清算组处理租赁资产，得先明确权利边界。比如《民法典》第七百二十九条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。反过来，如果公司因为经营困难想提前解除合同，也不是完全没机会——根据《民法典》第五百八十条，如果租赁物因不可归责于承租人的事损毁、灭失，或者法律、行政法规规定当事人可以解除合同，承租人可以解除合同。但前提是，得证明不可归责于己，比如房子主体结构问题导致无法使用，这种情况下提前解约，违约金可能就不用赔了。

再说审慎。清算组接手后，第一步必须是全面梳理租赁合同。我见过一个案例，清算组漏了一份设备租赁合同，结果注销后，设备出租人找上门，说设备还有3年租期，要求支付剩余租金。最后股东被连带追责，就是因为没把所有租赁合同都纳入清算范围。不管是办公室、仓库还是机器设备，只要是以公司名义签的租赁合同，都得翻出来看：租期多久？租金多少？有没有押金？装修有没有约定？转租是否允许？违约金怎么算？这些细节都得记在清算报告里，不能含糊。

最后是沟通。很多纠纷其实都是谈出来的。比如公司想提前解约，可以跟出租人商量：你看，公司现在注销了，租约继续履行对您也没好处，不如我们协商解除合同，我方支付一部分违约金，您把押金退了，大家都省事。实在不行，也可以找第三方调解，比如当地的市场监督管理局或者行业协会，有时候比硬扛着强。

两个真实案例：从踩坑到解局的实战经验

案例一：未到期租赁合同，违约金怎么砍下来？

某餐饮公司因经营不善决定注销，租赁的商铺还有8个月到期，合同约定提前解约需支付剩余租金30%作为违约金（剩余租金共40万，违约金12万）。房东咬死不松口，说要么付12万违约金，要么继续付8个月租金。清算组接手后，先仔细看了合同，发现合同里没写违约金是否过高，然后查了当地法院类似判例，发现餐饮行业提前解约，违约金超过剩余租金20%的，法院通常会调低。清算组于是跟房东谈判：您也知道，现在生意不好做，公司账上也没钱，要不我们按20%赔8万，押金2万抵租金，总共10万，您看行不行？房东一开始不同意，清算组直接发了律师函，说明会申请法院调低违约金，房东怕麻烦，最后同意了10万的方案。这个案例的关键是：别被合同里的霸王条款吓到，法律对违约金有调整权，只要能证明过高，就有谈判空间。

案例二：承租人装修了租赁物，残值归谁？

某设计公司租了一套写字楼，自己花了20万做了隔断和吊顶，现在公司注销，房东说装修是我的，你得恢复原状。设计公司老板觉得装修是我花钱做的，凭什么拆掉？双方僵持不下。清算组介入后发现，合同里确实没约定装修物归属，但根据《民法典》第三百二十二条，添附物有约定的，按照约定；没有约定，按照因添附而取得物的所有权或者使用权的人与物的所有人共有。也就是说，装修物属于添附，房东没出钱，所以装修残值应该归设计公司所有。但设计公司要搬走，装修物没法拆走，怎么办？清算组找了评估机构，对装修残值做了评估（评估价8万），然后跟房东协商：装修物归您，您补偿我们8万，或者我们从押金里扣8万给您抵租金。最后房东同意了从押金里扣8万，双方和解。这个案例告诉我们：装修归属一定要在合同里写清楚，没写的话，清算时得靠添附规则和评估来解决，别自己瞎猜。

清算组操作清单：这5步千万别漏

结合20年经验，我总结出清算注销期间处理租赁资产纠纷的五步法，照着做，基本能避开大坑：

第一步：全面排查租赁合同。列出所有租赁清单（包括租赁物、租期、租金、押金、违约条款等），重点关注未到期租赁装修约定转租条款这几个雷区。

第二步：通知出租人。根据《公司法》第一百八十六条，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。租赁合同中的出租人属于已知债权人，必须单独书面通知，不能只发公告。我见过一个案例，清算组只发了报纸公告，没单独通知出租人，结果出租人主张未收到通知，要求股东承担债务，法院最后支持了出租人。通知一定要书面+送达回证，留好证据。

第三步：评估租赁债务。对未付租金、违约金、装修赔偿等债务，要逐笔核实。租金算到哪天？违约金是否合理？装修损失有没有证据？比如租金，清算基准日之后的租金，公司肯定不用付了，但清算基准日之前的欠款，必须清偿；违约金过高的话，可以主动申请调低，别等出租人起诉。

第四步：制定解决方案。根据租赁合同履行情况，选择继续履行协商解除或违约赔偿。如果租期短、金额小，继续履行可能更省事；如果租期长、金额大，协商解除+支付合理违约金更划算。如果是转租纠纷，得看转租是否经过出租人同意，没同意的话，公司可能要承担无权转租的责任，这时候得跟原出租人、次承租人三方协商，尽量减少损失。

第五步：账务处理+留档。所有租赁债务清偿后，要做相应的账务处理，比如支付租金时借其他应付款—租金，贷银行存款；支付违约金时借营业外支出，贷银行存款。所有和解协议、付款凭证、通知函都要留档，至少保存10年，万一后续有纠纷，这些都是证据。

最后一句大实话：别让租毁了注销

清算注销期间处理租赁资产纠纷，说到底就是算账和沟通的事儿。算账要算清楚：公司欠了多少钱？能赔多少？赔了之后还剩多少财产给债权人？沟通要讲策略：别硬扛，也别一味退让，该找律师找律师，该评估就评估，把丑话说在前面，把利益摆在明面上。

我见过太多企业老板，注销时觉得租赁是小问题，结果被几万、几十万的违约金或赔偿款拖垮，最后股东掏钱不说，还上了失信名单。其实只要清算组多花点时间梳理合同，主动跟出租人沟通，很多纠纷都能化解。记住，公司注销不是甩包袱，而是负责任地结束，把租赁资产纠纷处理好，才能让企业真正干净地退出市场。

上海加喜财税公司在处理企业清算注销业务中发现，财务凭证不完整是导致租赁资产纠纷频发的重要原因之一。许多企业在经营期间对租赁合同、付款凭证、维修记录等资料保管不善，清算时无法提供完整证据，导致租金金额、违约责任、装修归属等关键事实难以认定，不仅增加清算难度，还可能引发法律风险。知识产权作为企业无形资产，若在清算中未进行专业评估和处置，可能导致资产流失。例如，某科技公司注销时，因未对软件著作权进行价值评估，最终被股东以低价转让为由提起诉讼。加喜财税通过专业梳理财务凭证、核实租赁资产权属、评估知识产权价值，帮助企业合规完成清算注销，有效规避后续法律风险。详情可访问加喜公司注销官网：https://www.110414.com。