最近上海这边企业注销的案子特别多，不少老板找我喝茶聊天，三句话不离股东承诺担责。有人说：公司注销了，股东签字承诺担责，那租赁合同不管了，房东还能把我咋样？我听了直摆手——这想法太天真！租赁合同在注销里可是个隐形，处理不好，股东承诺担责可能从免责金牌变成债务欠条。今天我就以20年财税老炮儿的经验，跟大家聊聊上海企业股东承诺担责注销时，租赁合同续签到底该怎么弄，别等注销完了才发现自己掉坑里了。<

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先搞明白：注销时租赁合同，到底续还是不续？

很多老板觉得注销=关门大吉，合同到期不续签就行。但现实是，租赁合同这事儿，没那么简单。你得先看合同状态：是已经到期了，还是没到期？公司注销时，合同到底算终止还是解除？这直接关系到钱怎么赔、责怎么担。

我去年接了个案子，张老板的科技公司注册在浦东，租赁合同还有8个月到期，公司因为业务调整要注销。张老板觉得反正注销了，合同到期不租了，房东还能找我？结果清算组刚成立，房东就找上门了，合同里白纸黑字写着提前解约需支付3个月租金作为违约金，张老板懵了：公司都没了，哪来的钱赔？

这就是典型的没到期就想撒手不管。根据《民法典》第五百六十三条，合同解除得有法定或约定事由，公司注销本身不算法定解除理由。除非你和房东协商一致，否则提前解约就得赔违约金。更麻烦的是，如果公司注销时没处理好合同，清算组没把这笔预计负债列进去，税务那边可能通不过注销审核——毕竟税务局要看债务是不是都处理完了。

那如果合同刚好到期呢？是不是就能直接不续签了？也不一定。我见过餐饮老板李姐，公司注销时租赁合同刚好到期，她觉得到期不租，一拍两散，结果店里还有设备没搬走，房东以占用场地为由，每天按市场价收占用费，最后清算资产不够赔，股东承诺担责，李姐自己又掏了5万块。所以说，到期不续不等于拍屁股走人，还得看有没有遗留问题。

处理租赁合同续签，这三步走稳了，股东担责风险能降一半

既然租赁合同是注销时的硬骨头，那到底该怎么处理？我结合上百个案例，总结出三步，虽然不能保证100%完美，但至少能让股东少踩坑。

第一步：清算组成立后，先把家底摸清——合同到底啥情况？

别等房东找上门了才想起来看合同！公司一决定注销，清算组就得立刻把所有租赁合同翻出来，列个清单：合同到期日、租金标准、押金多少、有没有违约金条款、场地有没有装修、有没有转租……这些信息直接决定后续怎么谈。

我之前帮一个外贸公司处理注销，他们仓库的租赁合同签了5年，才用了2年，装修花了80万。清算组一开始没当回事，觉得到期不租就行，结果房东拿着合同说装修是我的，要么恢复原状，要么赔损失。后来我们翻出合同，发现里面写着装修归出租人所有，承租人无权要求补偿，但没写提前解约的装修损失怎么算。最后只能和房东协商，对方同意减免一半违约金，条件是我们把装修拆干净——这要是早看合同，就能提前规避。

所以第一步就是查合同细节，尤其是违约责任装修归属转租条款，这些地方最容易出幺蛾子。

第二步：分情况对症下药——到期、未到期、续签不续签，处理方式完全不同

合同状态不一样，处理方式也得分开说。我给大家拆成三种情况：

情况1：合同还没到期，公司想提前解除——先算违约金账，再谈协商

这种情况最麻烦，因为大概率要赔违约金。但别慌，违约金不是一口价，可以谈。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少。也就是说，如果房东要求的违约金比他实际损失还高，就能砍价。

我去年处理的一个教育机构注销案，合同还有1年到期，房东要求赔6个月租金（合同约定）。我们算了笔账：房东这房子空置3个月就能租出去，实际损失就是3个月租金+空置期物业费。后来我们拿着这个数据跟房东谈，最终降到2个月租金，股东在注销承诺里写明这笔钱由我个人承担，顺利解决了。

这里有个关键点：违约金一定要在清算报告中列出来！很多老板觉得这是股东个人担责，不用公司出钱，但税务局要看公司债务是否清偿。如果这笔钱没列，注销流程可能卡在债务处理不清晰这一步。

情况2：合同刚好到期，不续签了——重点处理遗留物品和交接手续

这种情况看似简单，其实暗藏风险。最常见的就是东西没搬干净或者交接没签字。我见过一个服装店老板，注销时合同到期，她把衣服搬走了，但货架和空调没拆，房东说这些东西算遗弃，我卖了抵租金，结果货架只卖了2000块，房东却要了1万保管费，最后股东又赔了8000。

所以到期不续签，一定要做两件事：一是书面通知房东不再续签（最好用EMS寄，保留凭证）；二是清点场地，列个物品清单，和房东一起签字确认场地已清空，无遗留物品。如果确实有东西处理不了（比如大型设备），可以提前和房东商量能不能免费放一段时间，别等房东来催。

情况3：合同到期，但注销流程没走完——要不要短期续签过渡？

这种情况也挺常见，比如公司注销要2-3个月，但合同到期了，房东不愿续签，又赶着租给别人。这时候要不要短期续签1-2个月？我的建议是：看成本，看必要性。

如果公司还有大量设备、资料没搬，短期续签能避免占用费和搬运费，那可能更划算。我有个客户做机械制造的，注销时合同到期，他们短期续签了1个月，租金比原来涨了10%，但省下了5万的设备搬运费，还避免了房东索赔。但如果没什么东西要搬，那就别续签，赶紧搬，越拖越麻烦。

第三步：所有沟通留痕迹，股东承诺担责要写具体

不管是谈违约金、还是交接场地，千万别口头说，一定要书面留痕。我见过太多老板跟房东拍胸脯放心，结果回头房东不认账，最后对簿公堂。

比如和房东协商减免违约金，最好签个《补充协议》，写清楚原合同于X年X月X日解除，公司应付违约金X元，已支付X元，剩余X元由股东XXX个人于X年X月X日前支付。这样清算组在报告中列明债务已协商解决，由股东个人承担，税务局才能认可。

还有股东承诺担责，别光写股东承诺对公司债务承担责任，太笼统了！最好写清楚因租赁合同产生的债务（包括但不限于违约金、占用费、赔偿金），由股东XXX在XX元范围内承担无限责任，这样既明确责任，也避免后续扯皮。

真实案例：两个踩坑教训，比理论更让人警醒

光说理论可能太空，我给大家讲两个我经手的真实案例，看完你就知道租赁合同处理不好，股东承诺担责有多坑。

案例1：不管了，反正注销了——结果股东自己掏了10万

王老板在闵行开了一家设计公司，2022年决定注销。租赁合同还有10个月到期，他觉得公司注销了，股东承诺担责，怕啥？，既没提前通知房东，也没协商解约，直接搬走了。房东发现后，起诉到法院，要求支付10个月租金+违约金（合同约定2个月租金）。法院判决：公司注销后，股东在承诺担责范围内赔偿，一共12万。王老板傻眼了：我以为注销就没事了，没想到还要自己掏钱。

其实这事儿要是提前处理，完全能避免。比如提前3个月跟房东说我要注销，能不能协商解约，赔1个月租金，房东一般都能同意。王老板就是图省事，最后花了10倍的代价。

案例2：合同到期不续签，东西先放着——被索赔8万场地占用费

李姐的奶茶店在徐汇注销，合同刚好到期，她想着东西不多，搬几天就行，结果因为注销流程复杂，拖了20天才搬完。房东以占用场地为由，按市场价每天收1000元占用费，20天就是2万，加上物品保管费，一共要了8万。李姐觉得不合理，但合同里写着承租人逾期搬离，按市场价支付占用费，最后只能认栽。

这就是典型的轻视交接。如果她早点跟房东说我需要20天搬东西，能不能免占用费，或者签个《延期交接协议》，就能避免这笔损失。

加喜财税见解：注销不只是关门，更是责任交接

除了租赁合同，企业注销时还有不少隐形雷区，比如财务凭证不完整、知识产权没处理，这些都可能让股东承诺担责变成空头支票。我见过不少企业，因为财务发票丢了、账目对不上，税务局不让注销，最后股东不仅没免责，还因为偷税漏税被罚款。

至于知识产权，比如商标、专利，如果公司注销时没转让也没注销，就可能被他人冒用，甚至引发侵权纠纷。去年有个客户，公司注销后，原来的商标被别人抢注，想维权却发现公司主体不存在，股东承诺担责也不涵盖知识产权，最后只能重新注册，花了大价钱和时间。

企业注销不是甩锅游戏，而是责任清算。作为做了20年财税的老兵，我常说注销流程走得越稳，股东担责风险越小。如果你正在处理上海企业注销，对租赁合同、财务凭证、知识产权没把握，不妨找专业机构帮着梳理——毕竟，省下的可能不止是钱，更是未来的麻烦。加喜财税专注企业注销服务，从合同谈判到税务清算，再到知识产权处理，全程帮你把风险降到最低，让股东承诺担责真正安心。加喜财税官网：https://www.110414.com，有需要的朋友可以去看看，别让小细节毁了大清算。