上周有个老客户王总来找我，办公室里烟都没点上就叹气：公司不干了，注销流程都走一半了，结果租写字楼那家公司不配合解约，说我们提前解约要赔3个月租金！这公司都要注销了，哪还有钱赔啊？说实话，这种事我见得太多了。上海作为经济中心，每年都有大量公司注销，其中不少都卡在了租赁合同解除这关——要么被租客追着赔违约金，要么因为合同没处理好，注销时税务、工商两边都过不去。今天我就以20年财税从业者的经验，跟大家好好聊聊上海公司注销时，怎么跟客户把租赁合同的事儿捋明白，全是实操干货，看完少走弯路。<

>

先搞清楚：注销时租赁合同到底要不要解？

可能有人觉得：公司注销了，合同自动终止不就行了？大漏特漏！这想法太天真了。根据《民法典》第562条，合同解除要么双方协商一致，要么出现法定解除情形（比如对方违约、不可抗力等）。公司注销可不是自动解除的，处理不好，租客完全有权利起诉你，要求支付违约金、赔偿损失，甚至影响整个注销流程。

我之前遇到过一个案例：张姐的餐饮公司因为疫情经营不下去，准备注销。她跟房东说我不租了，房东口头答应了，结果张姐忙着跑注销，没跟房东办书面解约手续。等她工商注销完，房然找上门，说你提前解约，押金不退，再赔2个月租金。张姐懵了：我都注销了，你还找我？结果房东直接把她告了，法院判张姐公司注销前的清算组承担赔偿责任，最后张姐只能自掏腰包赔了钱。所以说，上海公司注销时，租赁合同解除不是要不要解的问题，而是怎么合法合规地解的问题。

法律上怎么解？分3种情况说清楚

处理租赁合同解除，法律层面是基础，搞不懂这个，后面财税处理全是白搭。我给大家拆成3种常见情况，咱们一个个说：

第一种：合同到期，正好公司注销，皆大欢喜。

这种情况最简单，合同到期日跟公司注销时间差不多，直接到期终止就行。但注意，别以为到期就完事了，最好提前跟租客发个《合同到期终止通知书》，书面确认一下到期不再续签，免得租客说我不知道到期了，你违约了。我见过有老板嫌麻烦没发通知，结果租客拖了半个月才搬，反过来说公司占用场地，又扯皮半个月。

第二种：合同没到期，公司要提前解约，得看合同咋约定。

这是最麻烦的情况，也是纠纷高发区。先翻出你的租赁合同，找到违约责任那一条，看看里面有没有提前解约需支付X个月租金作为违约金的条款。如果有，想少赔钱？难，但不是没办法。我之前帮一个科技公司处理过类似情况，合同约定提前解约赔2个月租金，我跟租客谈判时说：公司注销了，真赔不起，要么你们找下家接手这个场地，我帮你们免1个月租金找租客；要么违约金咱们协商降点，我给你们写个《和解协议》，保证不找你们其他麻烦。最后租客同意了第二种，赔了1个月租金，双方签了《和解协议》，注销时也没出问题。所以记住：合同有违约金条款，别硬扛，试着协商，用找下家分期支付等方式降低损失。

第三种：合同没约定违约金，或者租客违约在先，咱们能直接解约。

这种情况咱们占理，但也要按规矩来。比如租客长期拖欠租金，或者把场地挪作他用（比如租来办公的，结果人家搞起了小作坊），根据《民法典》第563条，咱们可以单方解除合同。但解除后必须书面通知租客，保留好证据（比如催款记录、场地照片），不然租客反咬一口说你单方解约是违约，又得扯皮。我有个客户就是租客欠了半年租金，他直接发律师函解约，租客这才乖乖搬走，没赔违约金——所以说，证据！证据！证据！重要的事说三遍。

财税上怎么算？违约金、押金别乱账

法律层面搞定了，财税处理也不能掉链子。很多老板觉得公司都要注销了，账随便怎么算都行，大错特错！税务局查注销时，租赁合同相关的违约金、押金处理不规范，直接导致注销卡壳，甚至被罚款。

先说违约金：如果公司支付了违约金，能不能税前扣除？能不能开发票？这得看情况。如果是公司提前解约赔租客的，属于与经营活动有关的支出，凭《和解协议》和银行转账记录，企业所得税可以扣除（但最好让租客去税务局代开增值税发票，不然税务可能不认）。我之前见过一个老板，赔了租客5万违约金，没开发票，税务局说没发票不能税前扣除，硬是调增了应纳税所得额，多交了1.25万企业所得税——冤不冤？

再说押金退还：租客之前交了押金，公司注销时退还，这属于负债减少，不需要开发票，但一定要有押金退还的银行流水和《押金退还说明》，不然税务局会怀疑你是不是私分了公司资产？我有个客户注销时，押金是现金退的，没留凭证，税务人员直接问现金退的？有收据吗？怎么证明不是你揣自己兜里了？最后又补了银行转账，才把这事摆平。

还有个容易被忽略的点：如果租客提前解约，公司收到了违约金，这笔钱要不要交税？ 要！属于其他业务收入，需要交增值税（小规模纳税人可能免税，一般人按6%）和企业所得税。我见过一个老板，收到租客赔的2万违约金，觉得这是意外之财，不用交税，结果税务查账时发现了，不仅要补税，还罚了滞纳金——划不来，对吧？

实操避坑：这3步走完，注销不踩雷

说了这么多法律和财税，最后给大家总结个三步走实操流程，照着做，基本不会出问题：

第一步：提前3个月启动解约谈判，别等注销了才着急。

公司决定注销后，第一时间跟租客沟通，说明情况。如果是你方解约，态度好点，别硬刚；如果是租客解约，该争取的权益争取（比如押金不退、违约金照赔）。记住，书面沟通！书面沟通！ 微信、邮件记录都留着，最好签《补充协议》或《解除合同协议》，明确解约时间、违约金金额、押金处理方式，免得日后扯皮。

第二步：清算组备案后，把租赁合同解除情况书面告知税务局。

根据《公司法》第185条，清算组成立后10日内要书面通知已知债权人。租赁合同的租客也算债权人，所以除了跟租客签解除协议，还要把协议复印件交给税务局，说明租赁合同已解除，无未了结债权债务。我见过有老板没告知税务局，税务以为还有债务没处理，硬是把注销流程拖了3个月——冤枉不？

第三步：所有凭证整理归档，别等注销了找不着。

解除合同的《通知书》《协议》、押金退还流水、违约金支付凭证、跟租客的沟通记录……这些都要归档。税务查注销时，看到你证据齐全，流程走得顺，自然会加快进度。我有个客户，注销时把租赁合同相关的凭证装了满满一文件夹，税务人员看了都说你这老板真靠谱，当天就通过了税务注销。

最后说句掏心窝的话：注销不是甩包袱，是好好收尾

做了20年财税，我见过太多老板注销时破罐子破摔，觉得公司没了，谁还找我？但现实是，只要合同没处理好，租客、税务局、工商局都能找你麻烦。其实上海公司注销时处理租赁合同解除，没那么复杂——提前沟通、按规矩办事、留好证据，就能把风险降到最低。记住，注销不是结束，是对过去经营的一份负责任收尾，别让一个小小的租赁合同，毁了你创业的最后体面。

上海加喜财税服务见解：财务凭证不完整与知识产权影响

上海加喜财税（官网：https://www.110414.com）在处理企业注销业务时，常发现两个被忽视的关键点：财务凭证不完整和知识产权处置不当。财务凭证方面，不少企业因租赁合同、押金流水等缺失，导致税务注销受阻，甚至被认定为偷漏税。建议企业提前3年规范凭证管理，特别是租赁相关的付款、退款记录，务必保留银行流水和书面协议。知识产权方面，商标、专利等若未在注销前转让或注销，可能被认定为无形资产损失，影响股东个税清算。加喜财税通过凭证补全+知识产权评估一站式服务，已帮助200+企业顺利解决注销难题，确保企业干净退场，不留隐患。