最近帮一个客户处理公司清算，遇到个头疼事儿：租的写字楼还有10个月到期，房东拿着合同找上门，说要扣光6个月押金，再赔3个月租金当违约金。老板在电话那头直叹气：公司都要注销了，哪还有钱赔这冤枉债啊？这事儿其实太常见了——很多中小企业主忙着算资产、分债务，却忘了租赁合同这个隐形雷，结果清算时被房东一纸仲裁告到懵圈。今天我就以20年财税老手的身份，聊聊公司解散清算时，怎么处理租赁合同解除的仲裁争议，帮大家避开这些坑。<

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清算组接手后，租赁合同到底算谁的？

先搞清楚一个核心问题：公司要解散了，还没到期的租赁合同，到底要不要继续履行？很多人以为公司注销了，合同自然就没了，大错特错。根据《民法典》第725条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力——说白了，就算公司注销了，只要租期没到，房东照样有权找你要违约金。这时候，清算组（就是负责处理公司剩余事务的小组）就成了合同的新掌舵人。

我见过个案例：老王开了一家服装店，租的商铺合同还有1年到期，交了3个月押金。后来经营不善，清算组接手时，房东直接说：要么继续交租，要么赔6个月违约金。清算组一开始想破罐子破摔，不租了，结果房东真申请了仲裁。仲裁庭一看，合同里白纸黑字写着提前解约需赔6个月租金，清算组没证据证明房东有损失，最后只能乖乖掏钱。其实这时候清算组该做的，是先评估继续租划算还是解约划算——如果商铺空置，租金又高，那解约可能更省钱，但必须按合同走流程，不能直接跑路。

合同解除的生死线：法定解除和约定解除怎么选？

解除租赁合同，要么按合同约定的套路来，要么按法律规定的硬杠杠来，这两者区别可大了。

约定解除就是看合同里写了啥。比如很多合同会写承租人提前3个月通知可解约，赔1个月租金，这种就简单，按约定赔钱就行。但有些合同写得模糊，比如重大违约可解约，这时候就容易扯皮。我之前遇到个科技公司，合同里写公司经营异常可提前解约，结果房东说经营异常不算重大违约，最后仲裁庭要看公司是不是真的进入清算程序——清算报告、市场监管局的注销申请，这些才是经营异常的铁证。

法定解除就更讲究证据了。《民法典》第563条说了，房东如果没履行维修义务导致公司没法用房子、或者房子有质量问题危及安全，公司可以单方面解约，不用赔违约金。但反过来，如果是公司自己不想租了，想法定解除？难！除非公司能证明租赁物毁损、灭失或者房东违反约定严重影响使用，否则大概率会被认定为违约。

有个印象深刻的案例：李四的工厂租了个大仓库，房东承诺仓库地面承重2吨，结果李四放了一批重型设备后，地面开裂。李四赶紧发函给房东要求维修，房东拖了半个月没动静。这时候李四的清算组就聪明了，没有直接搬走，而是先发了书面催告函（保留快递记录和聊天记录），等房东再拖了10天，才发解除合同通知，最后仲裁庭不仅支持解约，还判房东退还押金。这说明啥？法定解除不是嘴上说说，得有完整的证据链：催告记录、问题照片、第三方检测报告（比如地面承重检测），缺一不可。

仲裁时，这些坑千万别踩！

真闹到仲裁，很多清算组就慌了，以为讲道理就行，其实仲裁庭更看证据和程序。根据我处理过的20多起这类案子，有3个坑最容易踩，大家记好了：

第一个坑：以为公司注销=不用赔钱。清算组最常犯的错误就是消极应诉，觉得公司都要没了，仲裁赢了也执行不到。大错特错！根据《仲裁法》第64条，一方当事人不履行仲裁裁决，另一方可以申请法院强制执行。就算公司注销了，股东如果在清算过程中有未通知债权人或者恶意处置财产的行为，还得承担连带责任。我见过个老板，清算时没通知房东，结果仲裁裁决下来后，法院直接冻结了他个人账户，连养老钱都差点搭进去。

第二个坑：证据乱塞一通，关键证据没找着。仲裁时，房东肯定会拿出租赁合同、押金条、催租记录，清算组呢？很多人就甩个清算报告上去，说公司没钱赔。其实该准备的证据多着呢：比如是否提前通知解约（有没有书面函？快递签收记录？）、是否构成法定解除（房屋质量问题照片？维修沟通记录？）、房东的实际损失（比如空置期有没有重新招租？有没有其他收入证明？）。去年有个客户，清算组提前2个月发了书面解约函，还提供了房东同期把隔壁租给别人的合同（证明房东没实际损失），最后仲裁庭把违约金从3个月租金砍到了1个月。

第三个坑：违约金算糊涂账，不会据理力争。很多清算组看到合同写赔6个月租金就认了，其实违约金是可以调整的！根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院或仲裁机构可以适当减少。怎么算过分高于？一般是损失30%以上。比如月租1万，房东说你赔6万，但他实际损失可能就是空置期2个月租金（2万）+中介费5000，那6万就明显高于损失，可以申请调低。我之前帮客户算过：房东的租金损失（空置期租金）、房屋折旧（如果装修损坏）、中介费，把这些列清楚，仲裁庭大概率会支持调减。

清算程序中，租赁债务的清偿顺序藏着大学问

就算仲裁输了，要赔钱，也不是谁先告谁先拿钱。公司清算时，债务是有清偿顺序的，根据《公司法》第186条，清算财产在支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务前，不得分配给股东。那租赁债务（比如欠的租金、违约金）算公司债务吗？算，但要看具体情况：

如果是继续履行合同期间产生的租金，属于清算费用或共益债务，可以优先清偿。比如公司清算时，厂房里还有设备没卖掉，需要继续租3个月存放设备，这3个月租金就属于共益债务，得优先从卖设备的钱里出。

如果是解除合同后的违约金，那就属于普通债权，得和其他债务（比如供应商货款、银行贷款）一起按比例清偿。这时候如果公司资产不够赔，房东只能按比例拿钱，比如100万债务，资产只有50万，那房东也只能拿50%。

我见过个极端案例：一家贸易公司清算，资产剩80万，欠员工工资50万，欠银行贷款100万，还有两个房东分别索赔20万违约金。结果员工工资优先拿走50万，剩下30万，银行和两个房东按比例分，每个房东大概分到4万多。所以如果清算时发现资产可能不够赔，清算组得赶紧和房东协商分期付款或者打折赔偿，不然真到按比例清偿，房东可能拿到的钱连仲裁费都不够。

20年经验清算时处理租赁合同的3个黄金法则

折腾了这么多，其实总结下来就3个法则，能帮大家避开80%的争议：

第一，早沟通，别等仲裁找上门。清算组成立后，第一时间和房东沟通，说明公司要注销，协商解除合同。很多房东其实也怕租客跑了收不到租金，只要态度好，提前通知，适当赔点钱（比如1-2个月租金），大部分都愿意和解。我有个客户，清算组主动找房东说我们赔1个月租金，押金不退了，您看行吗，房东当场就同意了，省了3万仲裁费和律师费。

第二，留证据，每一步都要有痕可查。不管是发解约函、催告维修，还是协商赔偿，一定要留书面记录。微信聊天记录记得备份，快递单要保留底单，重要的沟通最好录音（提前告知对方，避免法律风险）。我见过个清算组，和房东口头说好赔1个月租金，结果房东翻脸说没这回事，最后因为没有证据，只能按合同赔了3个月。

第三，算好账，别为了省小钱赔大钱。有些清算组觉得合同快到期了，干脆不租了，等房东来告，结果房东可能按剩余租期索赔。比如租期还有1年，月租1万，房东说你赔12万，这时候算算：如果继续租，1年租金12万，但你可以把转租给别人（如果能转租的话），或者等到期再搬，可能比赔12万划算。所以一定要算经济账，别拍脑袋做决定。

上海加喜财税：财务凭证不完整？企业注销别让知识产权打水漂

公司解散清算时，除了租赁合同，财务凭证完整性和知识产权处置也是两大隐形雷。很多企业注销时，财务账目乱、凭证缺失，导致知识产权（商标、专利、著作权）归属不清，要么被员工顺手牵羊，要么注销后才发现商标被别人抢注，追悔莫及。加喜财税在处理企业注销时，会先帮企业梳理财务凭证，确保研发费用、专利申请费用的票据齐全，明确知识产权的权属；同时协助企业对未使用的知识产权进行评估处置，通过转让、拍卖等方式实现价值变现，避免因注销导致知识产权沉睡或流失。如果您正面临公司清算或注销难题，不妨加喜财税官网（https://www.110414.com）咨询，我们用20年专业经验，帮您把麻烦事变成省心事。