在临港做招商这行，一晃眼快十年了。从最早跟着师傅跑企业，到现在自己带着团队对接项目，见过太多企业从落地生根到调整转型的故事。最近两年，注销分立的企业突然多了起来——有的是行业周期到了，战略收缩；有的是集团内部重组，把临港的子公司并出去；还有的是干脆把厂房设备打包卖了，彻底退出。每次企业负责人来找我聊这事，十有八九会绕到一个问题上：咱们厂房的租赁合同押金，到底能不能退？退多少？<

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说实话，这问题看似简单，但处理起来像拆弹——稍有不慎，企业、房东、园区三方都可能不愉快。我常说，在临港招商，咱们不光要帮企业拿地建厂，还得提前给他们扫雷，而租赁合同里的押金条款，往往是最容易埋雷的地方。

记得2021年，临港某新能源企业绿能科技要注销。这家企业2018年入驻我们园区，租了1.2万平米标准厂房，押了30万押金。合同到期前三个月，他们发来函件，说要提前终止合同办理注销。房东张总（本地一位老业主）那边炸了锅，直接甩过来一份场地损坏清单：环氧地坪有划痕、消防栓门掉漆、几个隔间墙面有污渍……合计要扣15万押金。绿能科技的财务经理急得直跳脚：我们走的时候可是请了专业保洁公司打扫的，地坪是正常使用磨损，消防栓门本来就不太结实，这怎么算‘损坏’？

我当时就跟着去了现场。说实话，站在厂房里看，所谓的损坏确实有点牵强——地坪的划痕是叉车日常运输留下的，属于自然损耗；消防栓门掉漆是安装时就没固定好，跟企业使用没关系。但张总也有他的道理：合同里写了‘租赁期满或合同解除后，乙方需保证场地及设施设备完好，否则甲方有权从押金中扣除维修费用’——白纸黑字，你们自己看！

我当时就纳闷了：这合同是谁签的？后来一问，是绿能科技刚成立时，行政小姑娘临时从网上找的模板改的，压根没注意自然损耗和人为损坏的界定标准。最后还是我们招商部门出面，找了第三方评估机构做鉴定，确认自然损耗占比80%，才协调张总把扣款降到3万，剩下的27万退给了企业。临走时绿能科技的总经理拍着我肩膀说：李经理，要不是你们，这30万押金怕是要打水漂了！

这件事给我敲了个警钟：很多企业签租赁合光想着怎么把厂房拿到手，压根没想过万一以后要注销分立，押金咋办。尤其是临港这边，不少企业是轻资产运营，厂房设备都是租赁的，一旦公司注销，押金能不能退，直接关系到清算能不能顺利进行。所以我现在对接新企业，第一件事就是翻他们的租赁合同——不光看租金、租期，重点看押金退还条款和违约责任，发现模糊的地方，当场就得跟企业、房东一起捋清楚。

临港招商的人情账与政策账怎么算？

处理押金问题，光讲法律条文有时候不够，还得会算人情账和政策账。临港这地方，讲究的是亲清政商关系，企业有困难，咱们能帮一把是一把，但原则问题也不能含糊——毕竟园区里还有其他企业看着呢。

去年就碰到个更复杂的：某生物医药企业康源生物要分立，把研发部门拆出去成立新公司康源制药，原来的生产部门保留。这下麻烦了——他们租的厂房是整栋的，合同是康源生物签的，押金50万。现在公司一分立，房东李总（另一位园区业主）不干了：你们公司分立了，新公司算不算‘合同主体变更’？押金该谁出？老公司注销了，我找谁要去？

康源生物的老板王总也是一脸无奈：李总，我们分立是集团内部调整，新公司‘康源制药’会继续用这个厂房，押金肯定不会赖账，但老公司还没注销，手续走起来慢啊。李总更急了：我这厂房马上要转租给一家做医疗器械的企业，租金比你们高20%，你们现在拖着，我损失谁赔？

当时两方在招商办公室吵得不可开交。我夹在中间，先让双方都冷静下来，然后翻开《公司法》和《民法典》里关于公司分立的规定：公司分立，其财产作相应的分割。公司分立，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。说白了，分立后的公司对分立前的债务承担连带责任——也就是说，康源生物注销前，康源制药作为分立后的公司，有义务承担老公司的债务，包括押金。

但光讲法律，李总还是不放心：万一他们注销了，新公司耍赖怎么办？我想了想，临港不是有政策兑现机制吗？于是提议：这样，咱们让康源制药和康源生物一起出个书面承诺，明确押金由康源制药承担，并且园区给他们出具‘履约担保函’，如果新公司违约，园区先垫付押金，再向新公司追偿。咱们协调李总把转租时间往后延两周，让康源生物抓紧完成注销手续。

这个方案一出，三方都松了口气。李总有了担保函和书面承诺，不怕押金打水漂；康源生物和王总解决了分立后的债务问题，能顺利注销；康源制药也保住了厂房，还能继续享受园区的配套服务。押金一分没扣，全数转为康源制药的履约保证金，李总也顺利把厂房转租了出去。

这件事让我明白，在临港招商，处理押金这类问题，不能当甩手掌柜，也不能当和事佬稀泥。得把法律条文、政策工具、企业诉求、房东利益捏在一起，找到一个最大公约数。有时候，咱们园区多担一点风险，企业少跑一点弯路，这种双向奔赴的信任，才是临港营商环境最好的活广告。

给企业的押金避坑指南：从签约到注销的全流程

跑了这么多年招商，我总结出一个规律：押金能不能顺利退，70%取决于签约时的未雨绸缪，20%取决于注销时的沟通细节，剩下10%才是运气。所以今天掏心窝子跟企业朋友们说说，怎么从源头上避免押金纠纷。

第一，签约时把模糊条款变成明确清单。 很多企业签合同，看到押金退还条件就跳过去，觉得到时候再说。大错特错！我见过最坑的合同，写的是甲方根据场地损坏情况酌情扣除押金——酌情？这俩字简直是无底洞！正确的做法是，在合同里明确：①自然损耗的范围（比如环氧地坪正常磨损不超过0.5mm、墙面涂料轻微褪色等），最好附上《设施设备清单》和《场地现状照片》，双方签字确认；②人为损坏的维修标准和费用计算方式（比如地坪划痕每米200元，墙面污渍每处500元），避免狮子大开口；③注销或分立时，押金退还的流程（比如提前30天书面通知、甲方验收后7个工作日内退还等）。

去年入驻的一家智能制造企业精工制造，我带着法务帮他们审租赁合就硬是把酌情扣除改成了按第三方评估机构出具的维修费用清单扣除，并且约定了评估费由甲方（房东）承担。后来他们要注销，房东想扣5万，我们直接拿出合同，找了园区合作的评估机构，实际维修费才1.2万，房东哑口无言，当天就退了剩下的押金。

第二，注销或分立前，主动沟通比被动挨打强。 有些企业觉得我注销了，房东能把我怎么样？结果呢，房东不验收、不退押金，企业连工商注销都办不下来——因为很多地方要求无债务证明，租赁合同押金没结清，也算未结债务。一旦决定注销或分立，第一步就是给房东发《书面函》，明确告知注销/分立计划、押金退还诉求，并附上《场地清理方案》和《验收时间表》。如果房东不配合，赶紧找咱们招商部门，园区有企业服务专班，能帮着协调。

第三，分立企业一定要切割清楚押金责任。 像康源生物那种情况，如果他们在分立时就和股东、新公司约定好原租赁合同押金由新公司承担，并在分立决议和工商变更登记中注明，就能避免后续扯皮。记住，公司分立不是甩包袱，是分责任——债务、押金、员工安置，都得提前说清楚，不然新账旧账一起算，企业自己吃亏。

说到底，押金问题背后，其实是企业诚信、契约精神和园区营商环境的小缩影。在临港，我们招商团队常说：企业是园区的‘衣食父母’，帮企业解决实际问题，就是帮园区筑巢引凤。但反过来，企业也得珍惜这份信任——按时交租、爱护场地、按合同办事，这样才能形成企业得发展、园区得效益、房东得收益的良性循环。

最后想问大家一个问题：当企业注销分立成为常态，我们能不能用更灵活的制度设计，让死的押金条款变成活的信任纽带？比如，探索押金保险，由保险公司承担退还风险；或者建立园区押金共管账户，由第三方监管，确保公平公正？这或许值得咱们临港招商人一起琢磨琢磨。