上周有个老客户给我打电话，电话里的声音带着点焦虑：王老师，我们公司股东会刚决议解散了，结果租的写字楼还有8个月才到期，出租人说要么我们付满8个月租金，要么赔3个月违约金，这可咋整啊？我们解散后哪还有钱赔这个？说实话，这种问题我每年至少遇到五六起。很多老板在决定解散公司时，眼里只盯着债务清算、股东分配这些大事，结果租赁合同这个小尾巴没处理好，最后反而惹来一堆麻烦。今天我就以20年财税从业者的经验，跟大家聊聊股东会决议解散后，租赁合同的解除期限到底该怎么处理，才能少踩坑。<

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先搞清楚：解散后，公司还有资格签合同、解合同吗？

很多人以为股东会一决议解散，公司就能立刻关门大吉，这其实是个大误区。根据《公司法》第184条，公司解散后，得成立清算组，清算组在清算期间，可以处理与清算有关的公司未了结业务。也就是说，公司解散后，主体资格还没消失，只是从正常经营变成了清算状态，这时候处理租赁合同，清算组说了算。

那租赁合同的解除期限，到底该看合同约定，还是法律规定？这得分情况聊。

第一步：先翻合同！看看有没有公司解散可提前解约的条款

我之前帮一个科技公司处理过类似问题。他们租的办公室合同里，白纸黑字写着若因公司解散、破产等客观原因需提前解除合同，应提前3个月书面通知出租人，且无需承担违约金。结果他们股东会决议解散后，直接搬走了，也没通知出租人，出租人直接起诉，最后法院判他们赔了2个月租金+滞纳金。你说冤不冤？

第一步，也是最重要的一步，就是把租赁合同翻出来，重点看合同解除和违约责任条款。如果有因公司解散可提前解除的约定，那恭喜你，按约定来——提前通知够天数，可能就不用赔违约金；如果约定了提前解约需赔X个月租金，那至少有个明确标准，不用和出租人扯皮。

但现实是，很多早期签的合同，条款写得比较模糊，甚至根本没考虑过公司解散这种情况。这时候就得看法律规定了。

第二步：没约定？那就按《民法典》来，但解除期限可能没那么简单

如果合同里没写解散怎么解，那就得看《民法典》关于合同解除的规定。根据《民法典》第563条，当事人协商一致，可以解除合同；第565条，当事人约定解除期限的，期限届满时解除权人可以解除合同。但公司解散属于不可归责于双方的事由，这时候能不能直接解？能，但不是立刻解。

我印象最深的一个案例，是某贸易公司解散时遇到的。他们租的仓库合同还有1年到期，合同里没写解散怎么解，公司股东会决议解散后，清算组直接通知出租人合同解除，下个月搬走。出租人不干，起诉到法院，要求支付剩余1年租金。法院最后判决：公司可以解除合同，但需赔偿出租人剩余租期内的可期待利益损失——按市场租金空置期（3个月）+ 寻找新租户的合理费用（比如中介费）来算，而不是按合同约定的提前解约赔3个月租金。

这说明啥？就算合同没约定，公司解散时也能解租赁合同，但解除期限不是说解就解。清算组得给出租人合理的缓冲期，比如提前1-3个月通知，具体看租赁物类型（写字楼、商铺、仓库的空置期可能不一样），目的是让出租人有时间找新租户，减少损失。这个合理期限，就是法律默认的解除期限。

第三步：和出租人协商，别硬刚！违约金也能讨价还价

很多老板一听到违约金就头大，觉得公司都要解散了，哪有钱赔。其实大可不必这么想，我见过不少案例，最后协商下来赔的钱比合同约定的少很多。

比如有个餐饮公司，解散时租的门面还有6个月到期，合同约定提前解约赔5个月租金。清算组没直接认赔，而是先找了周边类似门面的租金行情，发现市场租金比他们当时签的合同低了20%，然后拿着数据跟出租人谈：你看，现在市场不好，您就算找新租户，可能也要降价才能租出去，我们按剩余租金的80%赔您，再帮您免费招租1个月，您看行不行？最后出租人同意了，赔的钱比合同约定少了近一半。

这里有个关键点：根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。所以就算合同写了高额违约金，只要你能证明出租人的实际损失没那么高（比如市场租金下跌、出租人很快找到新租户等），就可以申请调整。不过这个举证很重要，你得有市场租金数据、出租人没积极找租户的证据等，不然光嘴说没用。

最后提醒：别忽略交接和凭证，不然后患无穷

不管最后是协商解除还是按判决解除，都得注意两点：一是书面签《解除协议》，明确解除日期、租金结算方式、违约金支付金额（如果有）、水电费结清、房屋交接标准等；二是保留好所有付款凭证、沟通记录，万一以后有纠纷，这些都是证据。

我见过有个公司，解散时和出租人口头说好不赔违约金，搬走结清水电费就行，结果后来出租人反咬一口，说他们没付违约金，公司又拿不出书面协议，最后只能认栽。你说亏不亏？

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