说实话，这种事儿我见得多了。港澳资企业注销，十有八九会遇到租赁合同纠纷。尤其是那些做了十几年的老店，房然跳出来主张优先购买权、拖欠租金，甚至直接向法院提执行异议，硬生生把注销流程卡得死死的。作为在财税圈摸爬滚打十年的老兵，我处理过不下三十起这类案子，今天就把那些踩过的坑和攒下的招掏心窝子聊聊，希望能给各位同行一点参考。<

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一、港澳资企业注销的特殊麻烦：租赁合同纠纷为何总成拦路虎？

港澳资企业和内地企业不一样，注销时往往涉及两地法律衔接、跨境资金清算，再加上很多老板对内地租赁备案这事儿不上心，合同签得潦潦草草，埋的雷比内地企业还多。我印象最深的是2019年接的一个香港贸易公司案子——老板张总准备注销内地分公司，结果刚在税务局提交清算申请，法院就来了冻结通知，原来是房东李姐（香港人）以分公司拖欠三年租金为由申请了执行异议。

这事儿蹊跷得很。张总说租金都是按季度转账，银行流水清清楚楚；李姐却拿出一手没备案的《租赁合同》，上面写着租金每半年支付一次，逾期30天房东有权解除合同并收回房屋。更麻烦的是，这份合同还是手写的，连公章都没有，只有张总的签名——李姐说这是张总2015年亲自写的，当时为了避税没备案。

你说这事儿闹心不？注销流程卡在执行异议这一步，税务那边等着出清税证明，工商那边等着提交清算报告，法院那边执行异议案子还没开庭。张总在香港急得直跳脚，说我在香港还有生意，这内地分公司注销不了，银行账户冻着，资金周转不过来！

二、处理执行异议的四步拆解法：从证据到协商，每一步都要踩准点

处理这种事儿，我总结了个四步拆解法，虽然不是，但至少能让咱们在乱麻里理出个头绪。

第一步：前置审查——先搞清楚异议到底有没有道理

拿到执行异议通知，别急着跟对方硬刚，先做三查：

查合同效力。港澳资企业签的租赁合同，最常见的问题就是没备案。内地《城市房地产管理法》规定，房屋租赁合同应当备案，但没备案并不影响合同效力——这点要跟企业老板讲清楚，很多老板以为没备案就无效，白白慌了神。但如果是以合法形式掩盖非法目的，比如为了逃税签阴阳合同，那合同效力就可能被认定无效。

查债权真实性。房东主张租金拖欠，就得拿出欠租证据。我见过有房东拿着2018年的转账凭证说2022年租金没给，结果一查银行流水，企业2020年就已经通过转账付清了——这种张冠李戴的异议，直接用证据反驳就行。

查执行标的。法院冻结的是企业账户里的钱，还是房屋内的设备？如果是设备，得看设备是不是企业的固定资产，有没有抵押权。之前有个澳门餐饮公司，房东冻结了餐厅里的厨具，结果发现厨具是老板2018年从香港买来的，有采购合同和报关单，最后法院解除了冻结。

回头看张总的案子，我第一步就是查李姐的证据链：那份手写合同没有备案，也没有其他证据佐证签订时间；而企业的银行流水显示，从2015年到2019年，每季度都通过公户向李姐个人账户转账租金——虽然李姐账户是个人账户，但张总能提供租金支付说明和房东的收款收据（虽然收据没盖章，但有房东身份证号和签名），这就构成了实际履行合同的证据。

第二步：异议提出——时间、主体、理由，一个都不能错

执行异议有严格的时间限制。根据《民事诉讼法》，执行异议应在执行程序终结前提出；如果对执行异议裁定不服，还得在15天内提起执行异议之诉。很多企业老板不懂这个，拖到执行程序快结束了才提异议，晚了！

异议主体也得搞清楚。谁有权提执行异议？是案外人（比如房东），还是当事人（比如企业本身）？张总的案子中，李姐是案外人，她主张的是租金债权优先受偿；而企业作为被执行人，如果认为法院执行行为违法（比如冻结了不该冻的钱），可以提当事人异议。我见过有企业老板搞混了，用当事人异议的理由提案外人异议，直接被法院驳回——这种低级错误，咱们财税人可不能犯。

理由部分，要精准打击。不要东拉西扯，直接针对法院的执行行为。比如张总案子的异议理由就是李姐主张的租金债权不成立，已通过银行流水和收款收据证明全部支付；且手写合同未经备案，不能作为有效证据。

第三步：证据组织——财税人的看家本领：让数据说话

咱们财税人最擅长的就是抠细节，证据组织一定要全、准、链。

全：所有能证明合同关系、履约情况的材料都要收集。比如租赁合同（不管备没备案）、租金支付凭证（银行流水、微信/支付宝转账记录、收据）、水电费缴纳记录（能证明企业实际使用房屋）、房屋交接单（如果提前退租，要有房东签字的交接证明）。张总的案子中，我还特意调取了企业2015年的记账凭证，里面附了租金费用报销单，上面有李姐的签名和收款金额——这和银行流水能形成证据链，比单独的流水更有说服力。

准：证据要三性（真实性、合法性、关联性）俱全。我见过有企业提供微信聊天记录说租金已付，但聊天记录里对方没明确说收到租金，这种关联性就不够。最好是书面+电子双重证据，比如银行流水+收款收据+微信确认记录。

链：证据之间要能互相印证。比如合同约定租金每季度支付一次，那银行流水就得显示每季度都有转账；如果房东后来变更了收款账户，要有书面的账户变更通知。之前有个香港公司案子，房东换了三次收款账户，企业每次都让房东发了邮件确认，最后执行异议时，这些邮件成了救命稻草。

第四步：协商与诉讼——别怕撕破脸，但要学会算大账

执行异议不是非黑即白，很多时候需要协商。比如房东确实有部分租金没收到，或者企业提前退租给房东造成了损失，这时候可以花钱买时间——和房东达成和解协议，比如先支付一部分租金，剩余部分注销后从香港母公司支付，或者用设备抵偿租金。

但遇到狮子大开口的房东，就得硬刚。2021年我处理过一个澳门公司案子，房东是内地国企，主张优先购买权，要求企业以市场价两倍的价格购买房屋——这明显是敲诈。我们直接提了执行异议之诉，法院最终认定租赁合同中‘企业注销时房东有权优先购买’的条款无效，因为违反了‘买卖不破租赁’原则，且优先购买权仅适用于房屋买卖，不适用于企业注销情形。

说到执行异议之诉，这里得插一句专业术语：这是《民事诉讼法》里规定的，案外人对执行异议裁定不服，可以在15天内向法院提起诉讼，目的是通过诉讼确认标的物归案外人所有或执行行为违法。这个诉讼周期比较长（一般6个月以上），但一旦胜诉，就能彻底解除执行冻结。

三、财税人的额外功课：别让税务雷雪上加霜

处理执行异议时，咱们财税人还得盯着税务这个隐藏雷区。比如：

租金发票问题。很多港澳资企业为了避税，让房东开收据而不是发票，结果税务清算时，税务局要求费用必须取得合规发票才能税前扣除，企业就得补税+滞纳金。我见过有企业因为没拿到发票，多补了20万的税——这比租金还贵！

跨境支付问题。如果租金是从香港母公司支付给内地房东，涉及跨境付汇，需要代扣代缴增值税、企业所得税和个人所得税（如果房东是个人）。之前有个香港公司，母公司直接付租金给内地房东，没代扣税，结果税务局追缴了50万的税款和滞纳金，注销流程直接卡住。

在处理租赁合一定要提醒企业：发票！发票！发票！重要的事情说三遍！哪怕租金高一点，也要让房东，至少是普通发票——不然注销时，税务清算这一关过不了，前面的执行异议白忙活。

四、十年感悟：注销不是甩包袱，是体面收场

做了十年财税，我最大的感悟是：港澳资企业注销，尤其是遇到租赁合同纠纷时，别想着赶紧甩包袱，得学会体面收场。老板们往往只盯着尽快注销，却忽略了过程中的风险控制——比如合同备案、租金发票、证据留存，这些小事在平时看起来不起眼，到了注销时就成了救命稻草。

咱们财税人不能只懂税，还得懂法。租赁合同纠纷本质是法律问题，但咱们可以从财税角度帮企业补漏洞：比如提醒企业租金支付要走公户，别走个人账户；合同里要明确‘企业注销时租赁合同自动解除’；房东变更收款账户，要有书面确认。这些细节，能帮企业少走很多弯路。

五、前瞻性思考：大湾区融合下，注销纠纷会越来越聪明

随着大湾区融合越来越深，港澳资企业在内地注销的案子会越来越多，纠纷也会越来越复杂。我预见两个趋势：

一是跨境执行异议会增多。比如香港企业注销时，内地房东向香港法院申请执行，或者澳门企业注销时，香港母公司被列为被执行人——这种跨境执行，需要两地司法协助，处理起来更麻烦。

二是数字化证据会成为主流。现在很多租赁合同、租金支付都通过电子签章、区块链平台完成，这些证据比纸质证据更难篡改，但也需要咱们财税人学会用数据说话——比如调取电子签章的验证记录、区块链平台的存证证明。

未来的财税人，不仅要懂税、懂法，还得懂数字化工具。比如现在很多法院都支持在线提交执行异议证据，咱们得会操作电子法院平台；很多企业用智能财税系统记账，咱们得会调取系统里的原始数据——毕竟，在这个数字时代，证据的形式变了，咱们也得跟着升级。

我想对所有正在处理港澳资企业注销的同行说一句：别慌，也别怕。这种事儿，拆开了看，每一步都有解决的办法。咱们只要证据扎实、理由充分、算好大账，就没有过不去的坎。毕竟，咱们是财税老兵，见的雷多了，自然就成了排雷专家——不是吗？