在临港招商这行干了十五年，见过不少企业起起落落。这几年环保风声紧，高污染企业关停注销的越来越多，但有个问题始终让我头疼——企业注销了，抵押权咋解除？你可能会说，注销了不就完了？哪有那么简单！土地、厂房都押在银行手里，企业主体都没了，银行能让你轻易解押？我最近刚处理完两个这样的案子，其中的弯弯绕绕，说出来都是泪。<

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先说说临港的特殊性。咱们临港靠海，以前为了招商引资，对一些化工、电镀类企业政策比较宽松，土地批得便宜，厂房建得快。但这些企业往往重资产、高负债，环保不达标被关停时，账上可能早就没钱了，留下的只有一堆带病资产和银行、担保公司的一堆抵押权。你说这抵押权解除，难不难？难如登天！

两个硬骨头案例：从扯皮到破局的实操路

记得去年有个做染料中间体的企业，叫XX化工，在临港化工园区待了十年。老板老王是个实在人，但环保意识一直没跟上，去年被环保部门一刀切关停，企业进入注销程序。问题来了：他们厂区的5亩工业用地和3000平米厂房，早在2018年就抵押给了A银行，贷款2000万，现在企业账上就剩50万现金，连利息都还不上。

银行那边不干了：企业注销了，抵押物还在，我们优先受偿权咋保障？解押可以，先把钱还了！老王急得直跺脚：厂子都关了，我上哪儿弄2000万？你们当初贷款时也没说环保会这么严啊！我当时作为招商方介入，两边扯皮扯了三个月。银行说解押可以，但必须有人接盘，老王说没人接盘，资产就是废铁。

后来我们想了个招：先协调法院走执转破程序，把企业破产清算，把抵押物纳入破产财产，优先清偿银行债权。但银行还是不松口，担心清算价太低。最后我们找了第三方评估机构，把土地和厂房按现状评估，价值1200万，银行同意先受偿800万，剩下的400万作为普通债权，等资产处置后补充。我们联系了园区另一家做环保新材料的企业，看中这块地的区位优势，愿意以1500万接手，但前提是无抵押。最后我们协调银行让步，接盘方先帮还银行800万，剩余700万分期支付，银行解押，老王承担部分债务，这才把死局盘活。

说实话，这个过程我熬了两个大夜，血压蹭蹭涨。但最让我感慨的是，如果企业注销前能有风险预警，或者银行在放贷时多考虑环保因素，或许就不会这么被动。你说，是不是咱们招商时只顾着引进来，忽略了退出去的风险？

另一个案例是做电镀的XX精密，老板去年主动注销，想转型做跨境电商。但问题来了：他们有台进口电镀设备，价值500万，抵押给了B担保公司，担保公司又把这笔债权转给了某资产管理公司。企业注销时，资产管理公司死活不同意解押，说设备还在，债权就有效。

更麻烦的是，这台设备是专用设备，除了电镀用不上，二手市场根本没人要。我们找了三家评估机构，评估价从80万到120万不等，资产管理公司咬定最低价80万，老板老李觉得太低，不接受。僵持了半年，设备一直堆在厂里生锈。

后来我们灵光一现：能不能把设备拆解？电镀设备的核心部件是几个反应釜和电源，拆出来卖给其他电镀厂，剩下的废铁当废品卖。资产管理公司一开始不同意，说破坏抵押物。我们找了律师查《民法典》，发现抵押物毁损、灭失的，抵押权人可以就保险金、赔偿金优先受偿。最后协调下来，拆解后核心部件卖了150万，废铁卖了5万，资产管理公司拿走120万，老李剩下35万，这才把质押解除。

老李请我吃饭时说：早知道这么麻烦，当初注销前就该把设备处理掉。我苦笑：是啊，咱们招商时总说‘帮企业解决问题’，但有时候企业自己都没想好‘怎么退出’，咱们是不是也该提前给他们提个醒？

解押三步走：从经验里抠出来的实操干货

经过这两个案子，再加上之前处理过的类似情况，我总结出高污染企业注销后抵押权解除的三步走，虽然不是万能，但至少能少走弯路。

第一步，先摸清家底，别让糊涂账卡脖子。企业决定注销时，招商部门就该介入，帮企业梳理清楚：有哪些抵押物？抵押权人是谁？债权金额多少？有没有查封、扣押？像XX化工那个案子，如果早把土地、厂房的抵押情况摸清楚，或许就能早点找接盘方，而不是等银行催上门。这里有个临港招商的术语叫资产画像，就是要把企业的家底画清楚，包括负债、抵押、环保处罚记录，都得列明白。

第二步，分清主次，别眉毛胡子一把抓。抵押权解除不是简单的一解了之，得看抵押物的性质和债权类型。如果是土地、厂房这类通用性强的资产，优先找接盘方，像XX化工那样，用新资金覆盖旧债权；如果是专用设备，像XX精密的电镀设备，可能就得考虑拆解、拍卖，甚至报废。司法程序和协商程序要并行，如果涉及多个债权人，得通过法院明确受偿顺序，不然很容易扯皮。

第三步，找对钥匙，别自己硬扛。很多时候，企业注销后，老板已经跑路或无力解决，这时候需要政府、法院、金融机构一起发力。比如临港现在有个企业退出服务专班，招商、环保、法院、金融办都在里面，遇到抵押权解除的问题，可以专班协调。像XX化工的案子，就是专班出面找银行谈，才让银行松了口。第三方资产管理公司、评估机构也很重要，他们能提供专业的处置方案，避免企业贱卖资产或银行漫天要价。

不过说实话，每一步都不容易。比如摸清家底这一步，很多企业老板怕麻烦，不愿意提供详细资料，觉得反正都要注销了，折腾啥？这时候就得做工作，告诉他们：抵押权不解除，土地、厂房永远过不了户，将来想转型、想东山再起，都是空谈。

临港招商的冷思考：解押之后，我们更该关注什么？

处理完这两个案子，我一直在想：高污染企业注销后抵押权解除，表面上是法律问题、金融问题，但深层次看，还是招商理念的问题。咱们临港以前总说捡到篮子都是菜，现在环保门槛高了，是不是该提前考虑企业退出机制？

比如，在招商时，对高污染企业是不是该设置环保保证金？或者要求银行在放贷时，把环保关停后的抵押物处置方案作为贷款条件？再比如，企业注销前，招商部门能不能提前介入，帮企业规划资产处置路径，而不是等注销了再来救火？

我最近在跟园区几家银行聊，想推动绿色信贷和退出抵押挂钩。比如，如果企业主动进行环保改造，或者承诺在环保不达标时配合资产处置，银行能不能在利率上给点优惠，或者在抵押权解除流程上简化？毕竟，银行也不愿意拿着一堆带病资产，对吧？

还有，临港现在在搞腾笼换鸟，高污染企业腾出来的土地，很多要用来发展新能源、生物医药这些绿色产业。但如果抵押权解不了，土地就盘活不了，新项目进不来。抵押权解除不是终点，而是腾笼换鸟的起点。

说到底，高污染企业注销后的抵押权解除，就像给临港的旧账做清创，虽然疼，但必须做。作为招商人，我们不仅要会引进来，更要会送出去，让企业进来时有盼头，退出时有路走，这样才能让临港的招商生态更健康、更可持续。

最后想问个问题：当高污染企业逐渐退出临港，我们是不是该提前为绿色转型中的抵押权问题设计一套标准答案，而不是每次都摸着石头过河？毕竟，临港的未来，不能只靠救火队员，更需要防火体系啊。