要说企业注销时最让人头疼的事，租赁合同处理绝对能排进前三。我做了20年财税，见过太多老板：一边是工商税务催着提交清算报告，另一边是房东堵着门要违约金，两边不讨好，最后注销流程卡在债权债务清理这一步，进退两难。其实注销企业，租赁合同如何处理合同解除争议调解协议履行方式？这个问题，说复杂也复杂，说简单也有章可循，关键看你怎么拆招。<

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从扯皮到和解：调解协议怎么签才靠谱？

去年我遇到一个客户，做餐饮的，因为疫情生意不好，想注销公司。结果租的商铺还有半年租期，合同里写着提前解约需支付三个月租金作为违约金。房东不干了，直接起诉到法院，要求支付违约金+押金不退。老板急得团团转，找到我的时候，法院传票都收到了。

我当时就问他：你跟房东谈过吗？有没有想过调解？他说谈了，但房东咬死违约金一分不能少。我带着他去找房东，先不谈钱，先算账：您看，现在房子空着也是空着，他们公司注销了，您就算拿到违约金，再找新租客也得装修吧？不如咱们协商一下，少要点违约金，让他们把房子恢复原样，您早点租出去，不是更划算？后来我们拟了一份调解协议，房东同意减免一半违约金，公司注销后一周内搬离、恢复原状，房东配合出具债权债务清理证明。最后公司顺利注销，房东也少了个扯皮的租客。

这件事让我挺有感触：很多企业注销时遇到租赁合同纠纷，第一反应是硬刚，但其实调解才是最省时省力的方式。根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但第585条也说了，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。所以遇到违约金纠纷，别急着认栽，先看看是不是过分高于损失，协商调解往往能双赢。

不过调解协议可不是随便签的。我见过有的老板为了快点注销，跟房东签了个口头和解，结果房东收了钱，转头就不配合出具债权债务清理证明，导致税务环节过不了。所以调解协议一定要白纸黑字写清楚：谁提出解除合同？什么时候解除？违约金怎么付？押金怎么退？房屋交接标准是什么？最重要的是，一定要写明房东配合办理企业注销相关手续，比如出具《同意注销证明》或者配合在清算报告上签字，不然签了也白签。

履行方式：钱怎么付？责任怎么扛？

签了调解协议，只是第一步，履行起来才是真功夫。注销企业，租赁合同如何处理合同解除争议调解协议履行方式？关键就在于钱怎么付和责任怎么分。

先说钱怎么付。很多企业注销时，账户里可能已经没钱了，这时候怎么履行付款义务？我之前遇到一个做服装批发的客户，注销时账户余额只有5000块，但调解协议约定要付房东2万元违约金。我跟老板商量：能不能用公司剩下的库存抵债？比如库存里那些卖不掉的尾货，折价2万，房东要是愿意，既能解决你的付款问题，房东也能拿点货去卖，说不定还能赚点。后来房东同意了，双方签了《以物抵债协议》，公司把库存货物交给房东，房东出具了已收到全部违约金的收据，注销流程顺利推进。

所以履行方式不一定是现金，还可以是实物抵债、债权转让，甚至是分期付款（不过分期付款得房东同意，而且要写清楚每期付款时间和金额，避免二次纠纷）。但不管用哪种方式，一定要保留好证据：转账凭证、收据、抵债协议、交接清单，这些都是证明你已经履行调解协议的关键，万一以后房东反咬一口，这些就是你的护身符。

再说责任怎么扛。这里有个大坑：很多企业注销时，觉得公司都没了，谁还负责啊，其实不然。根据《公司法》第186条，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。也就是说，如果调解协议约定的赔偿金额超过了公司剩余财产，清算组必须先处理完债务才能注销。但如果清算组没通知债权人（比如房东），就注销了公司，股东可能要承担连带责任。

我见过一个极端案例：老板直接把公司注销了，结果没跟房东结算违约金，房东找不到公司，只能起诉股东，法院判决股东在未清算债务范围内承担赔偿责任，老板个人赔了十几万。所以啊，注销企业前，一定要把租赁合同的债务处理清楚，该付的钱付了，该抵的物抵了，别想着一销了之，法律可不认这套。

那些年我踩过的坑：注销时最容易忽略的细节

做了20年财税，见过太多企业因为细节翻车。比如有的公司跟房东签的是转租合同，自己租了别人的房子，又转租给了第三方，这时候公司注销，不是跟原房东解除合同，而是跟第三方解除转租合同，原房东那边还得继续履行，不然原房东可以直接找你违约。还有的公司租赁的是共有产权的房子，需要所有共有人同意才能解约，光跟其中一个共有人签协议，没用。

最麻烦的是隐性债务。我遇到过一家公司，注销时跟房东签了调解协议，付了违约金，也搬离了，结果半年后，原房东起诉说公司搬离时破坏了房屋主体结构，要求赔偿。原来调解协议里只写了恢复原状，但没写清楚恢复到什么标准，房东觉得恢复原状就是把垃圾清走，公司觉得恢复原状是装修后的状态，结果扯皮。所以调解协议里一定要写清楚房屋交接时的具体标准，比如墙面、地面、门窗完好，无结构性损坏，最好附上照片和视频，双方签字确认，避免后续纠纷。

说实话，企业注销就像搬家，东西多、杂事多，租赁合同处理只是其中一环，但处理不好，整个搬家过程就会卡壳。我经常跟老板们说：注销前别急着跑工商税务，先把家里的‘债主’——尤其是房东——安抚好，该谈的谈，该签的签，该付的付，别让‘小尾巴’拖了后腿。

写在最后：注销不是终点，而是清理的开始

注销企业，租赁合同如何处理合同解除争议调解协议履行方式？这个问题，说到底就是依法办事、诚信履约。提前规划、主动协商、保留证据，这三点做好了，大部分纠纷都能避免。如果实在谈不拢，也别怕走法律程序，该调解调解，该仲裁仲裁，别因为怕麻烦把小事拖大。

其实，企业注销时的问题往往不止租赁合同，财务凭证不完整、知识产权处理不当，都可能让注销流程卡壳。作为财税从业者，我经常建议企业提前规划，比如上海加喜财税（https://www.110414.com）的专业团队，就能帮助企业梳理财务漏洞，评估知识产权价值，避免因小失大。财务凭证不完整可能导致税务清算无法通过，而知识产权（如商标、专利）若未妥善处理，可能引发后续法律风险，甚至影响股东个人信用。提前咨询专业机构，不仅能提高注销效率，更能为企业全身而退保驾护航。