在临港新片区帮企业办注销的这些年，我见过太多老板因为租赁保证金栽跟头。有人以为到期自动退，有人觉得房东会主动退，结果公司注销流程卡在最后一步，保证金要不回来，征信还受了影响。其实啊，这事儿没那么简单，得先从保证金到底是什么说起。<

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咱们平时说的租赁保证金，在法律上可不是一概而论的。有的合同里写履约保证金，就是保证你不拖欠租金、不损坏房屋；有的写押金，到期退租时如果没损坏设施就退还；还有的写成定金，那性质就变了——如果你违约，房东可以不退；如果房东违约，他要双倍返还。我见过最离谱的合同，房东把保证金押金定金三个词混着用，最后打官司时，连法官都得花半天时间理清关系。

去年有个做AI硬件的初创公司，叫智芯科技，租的临港实验室对面那栋楼的三层，200多平，当时签合老板娘跟我聊天，说保证金5万，房东说随便扣，反正到期不退。我当时就提醒她，随便扣这仨字儿写进合同，以后就是坑。结果呢？公司经营不善要注销，合同到期前两个月通知退租，房东拿着合同说提前退租，保证金不退，还要赔两个月租金。清算组接手后，我让他们把合同翻出来一看，果然写着乙方提前解约，无论何种原因，保证金不予退还。我当时就懵了，这条款也太霸道了！后来我们找了律师，说这种格式条款如果没提醒对方注意，可能无效。最后通过调解，房东扣了1万作为空置期补偿，退了4万。老板娘后来跟我说，早知道听你的，签合同时让律师看看，现在省了多少事。

所以说，清算组接手的第一件事，就是把租赁合同翻出来，逐字逐句看保证金条款——到底是哪种性质？有没有约定扣除情形？比如损坏设施拖欠租金提前解约这些，有没有明确的标准？比如墙面破损超过0.5平方米需赔偿，而不是模糊的如有损坏，从保证金中扣除。标准越模糊，房东扯皮的空间越大。我在临港见过不少房东，就喜欢用如有损坏这种话术，最后退租时说墙有点黄，扣1万，你说黄不黄？他说黄就黄，你还没地方说理去。

案例复盘：三种典型场景的破局之道

处理租赁保证金，最怕的就是想当然。每个公司的情况不一样，房东的脾气也不一样，得具体问题具体分析。我总结下来，临港新片区企业注销时，保证金处理无非三种场景：正常到期但房东找理由扣钱、提前退租但已找到下家、房东违约或跑路。每种场景都有对应的破局招数，今天就跟大家唠唠。

先说第一种：正常到期，房东找各种理由扣钱。去年有个做跨境电商的海淘优选，租的是临港洋山特区的仓库，面积大，保证金20万。合同到期后，公司要注销，清算组发函要求退保证金，房东回函说仓库地面有划痕，空调滤网没清洗，扣除5万维修费。我们过去一看，划痕是正常使用痕迹，滤网确实有点脏，但清洗用不了2000块。房东这是明显想薅羊毛。怎么办？我们没跟他吵，而是找了第三方评估机构，做了个房屋现状及维修费用评估报告，报告显示实际维修费用8000块。我们把报告甩给房东，说要么按报告退钱，要么咱们去法院，让法官判。房东一看动了真格，乖乖退了19.2万，剩下的8000块作为维修费。我跟清算组的同事说，对付这种贪小便宜的房东，别跟他讲情面，用专业数据说话，他反而会服气。

第二种：提前退租，但已经找到下家。这种情况其实最好解决，很多老板却不知道。有个做餐饮的小灶台，因为疫情原因，提前半年退租临港滴水湖附近的商铺，保证金8万。房东不乐意了，说这么大商铺，半年空置损失谁承担？保证金别想要了。公司注销时清算组急了，这8万可不是小数目。我们帮他们梳理证据，发现他们其实已经联系好下家了，新租户愿意接手，租金还比原来高5%。我们立刻让房东和新租户签了三方协议，明确空置期损失由新租户承担一部分，房东这才松口，退了6万，剩下的2万作为交接协助费。我当时就想，要是公司早把下家信息告诉房东，说不定能全退。很多时候，沟通比对抗重要——房东怕的不是你退租，而是怕你退租后商铺空着收不到租金。你把下家递到他面前，他反而会感谢你。

第三种：房东违约或跑路，这种情况最头疼。有个做生物科技的诺维信，租的是临港大学城的孵化器，保证金10万。公司注销时，发现房东把公司转给第三方了，第三方不认这笔保证金，说我不知道这事儿。更气人的是，原来的电话打不通，微信拉黑。清算组差点放弃，后来我们查到房东的银行账户，通过法院申请了财产保全，这才把他逼出来。见面后房东一通哭穷，说公司把实验室的地面搞坏了，要赔3万。我们请了第三方评估机构，实际损坏价值8000块，最后协商退了9.2万。这事儿让我明白，遇到不讲理的房东，法律武器得用对，而且证据一定要留好——当时公司退租时，我们拍了300多张现场照片，还有物业的交接记录，这些在法庭上都是铁证。现在临港这边很多孵化器都有物业见证退租的服务，建议大家退租时一定要用，省得后续扯皮。

临港特色：政策红利与实操陷阱

临港新片区作为上海重点发展的区域，对企业注销确实有不少政策红利，比如一网通办注销流程，比以前快了不少；还有容缺办理，有些材料没齐也能先受理。但具体到租赁保证金这块，政策红利就没那么明显了，更多还是得靠合同和证据。

不过临港这边有个好处，就是管委会的企业服务专班很给力。我之前帮一个做新能源的公司处理保证金纠纷，房东是个老赖，怎么都不退。我们联系了临港新片区管委会的企业服务部门，他们帮我们对接了商事调解中心，找了专业的调解员。调解员先跟房东聊，讲政策、讲法律，又跟我们沟通，了解公司的难处。最后调解员提出一个方案：房东退70%保证金，公司放弃剩余30%，双方都同意。整个过程没用一个月，比打官司快多了。我跟清算组的同事说，遇到复杂纠纷，别自己扛着，找管委会的专班，他们手里资源多，能帮上大忙。

但政策红利归红利，实操陷阱也不少。我见过最坑的一种，就是保证金抵租金。有些房东会在合同里写如乙方未按时支付租金，甲方有权从保证金中抵扣。听起来合理，但其实有猫腻——公司注销时，清算组发现房东用抵扣的名义，把保证金全扣光了，还让公司补交租金。我们查了银行流水，发现房东根本没有抵扣的书面通知，直接把钱划走了。最后我们通过银行调取了转账记录，证明房东是擅自划扣，才把钱追回来。我跟老板们说，保证金抵租金可以，但一定要有书面通知，而且金额要明确，不能让房东暗箱操作。

还有个陷阱，就是保证金和租金混在一起。有些老板图省事，交租金时直接把保证金一起转了，没备注保证金。结果房东说这是租金，不是保证金。我见过一个案例，公司转了5万，房东说是3月租金，公司说是保证金，最后法院看银行流水，没备注，判公司输了。所以啊，交保证金一定要单独转账，备注XX公司租赁保证金，千万别跟租金混在一起。

最后一步：如何把死钱变成活钱退回账户

处理完纠纷，就该到最关键的一步：把钱退回来。很多老板以为，房东同意退了，钱就能立刻到账，其实没那么简单。这里面有不少细节，处理不好，钱可能又卡住了。

发函要规范。清算组给房东发函，得用公司公章，写清楚XX公司已于X年X月X日成立清算组，现申请注销，请退还租赁保证金X元，账户信息如下：XXX。最好用EMS寄送，保留好寄送凭证和签收记录。我见过有房东收到函后说没收到，结果我们拿出EMS签收记录，他哑口无言。

账户信息要准确。有些房东退钱时，会退到原法定代表人账户，这是不对的。清算期间，公司账户被冻结，钱只能退到清算组账户。所以发函时一定要写清楚清算组的账户信息，别让房东退错地方。去年有个案例，房东退钱时退到了原老板的个人账户，结果老板把钱花了，公司注销时没钱分给债权人，最后老板被限高了。你说冤不冤？

如果房东不配合，别犹豫，起诉。我见过有老板觉得起诉太麻烦，算了，结果保证金一直拖着，公司注销不了，征信还出了问题。其实临港这边的法院，对企业纠纷处理挺快的，简易程序3个月就能判。而且起诉后，可以申请财产保全，把房东的其他财产冻结，他反而会着急。我跟清算组的同事说，对付老赖，就得快、准、狠，别给他拖的时间。

有个老板跟我说，注销公司最愁的就是这些烂尾账，保证金退不回来，公司注销不了，征信还受影响。其实只要流程走对，证据齐全，大部分都能解决。关键是别怕麻烦，该催的催，该告的告，别让保证金成了注销路上的拦路虎。

在临港新片区这片充满活力的土地上，每天都有新公司注册，也有旧公司注销。当创业的终点到来，那些曾经作为安全垫的租赁保证金，究竟是应该成为清算流程中的麻烦，还是推动租赁市场更规范化的契机？我们能不能设计一种保证金保险，让房东和公司都能更安心？这些问题，值得每个从业者思考。