【访谈环境】 <

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下午三点，阳光透过百叶窗在会议桌上投下斑驳的光影。桌上三杯绿茶冒着氤氲的热气，访谈者手持笔记本，对面坐着三位不同背景的受访者：左侧是鬓角微霜的李明律师，专注房地产法律领域15年；中间是王芳，某头部房企法务总监，刚处理完一个城市更新项目的清算；右侧是张强，社区便利店老板，五年前租下房企底商，如今正面临商铺腾退。

一、开场：当注销遇上租赁，问题出在哪？

访谈者：今天想聊聊房地产项目注销时，租赁合同怎么处理这个话题。先请三位简单介绍一下自己，以及为什么会关注这个问题？

李明律师（轻轻转动茶杯）：我是李明，做房地产法律实务的。这些年房企项目注销越来越多，租赁合同处理不当引发的纠纷能占到清算案件的40%——要么是租户堵门，要么是清算组被起诉擅自解除合同，法律风险和舆情风险都很大。

王芳（翻开笔记本）：我是王芳，之前在房企负责法务，去年刚参与一个老城区商业项目的注销。项目停了，但里面还有十几个租户，从餐饮到便利店，合同都没到期。当时最头疼的是怎么让租户搬，又不至于闹到打官司。

张强（搓了搓手）：我叫张强，开了五年便利店，租的就是王总监他们那个项目的商铺。去年突然接到通知，说项目要注销，让我们一个月内搬。我当时就懵了：装修刚投了20万，仓库还有货，新店还没找着，这损失谁赔？

访谈者：看来三方都踩过坑。那先从基础问题开始：房地产项目注销时，租赁合同通常处于什么状态？直接不管行吗？

李明律师（身体前倾）：首先得明确，项目注销不等于公司注销，但逻辑相通——项目主体（比如项目公司）一旦进入清算程序，就丧失了对外签订新合同的资格，原有合同要么继续履行，要么解除。但不管绝对不行。《民法典》第73条说了，清算组成立后，代表公司开展清算活动，包括了结未了结业务，租赁合同就是典型的未了结业务。

王芳（点头补充）：实践中我们见过企业图省事，觉得项目都停了，合同自动终止，结果租户直接起诉，要求赔偿装修损失、预期利润，最后清算组赔了更多钱。所以不管不是选项，关键是怎么管。

二、中层追问：法律程序怎么走？租户权益怎么保？

访谈者：那从法律程序上，清算组第一步该做什么？是主动找租户，还是等租户找上门？

李明律师：必须主动！《公司法》第185条清算组职责里，明确要求通知和公告债权人。租赁合同中的租户其实也是债权人——他们预付了租金，或者对商铺有装修投入，属于普通债权范畴。所以清算组得书面通知所有租户，项目要注销，合同需处理，还要在报纸上公告。

张强（插话）：当时我们就是收到律师函的，但函里只说合同解除，请搬离，没说补偿，也没说流程。我们一群租户聚在店里，都不知道找谁要说法。

访谈者（追问李律师）：那通知里至少要包含哪些内容？租户如果不同意解除合同，怎么办？

李明律师：通知里得写清楚：项目注销的事实、合同解除的法律依据、搬离期限、补偿方案（如果有）、异议反馈渠道和期限。如果租户不同意，先看合同有没有约定项目注销时合同自动终止——这种条款现在法院一般认定为有效，因为属于情势变更，项目注销导致合同目的无法实现。

王芳（补充实操细节）：我们当时遇到一个租户，签的是10年租约，才过了3年，他说合同没到期，你们不能解。我们查了合同，确实没写项目注销的处理条款，但最后还是通过协商解除解决了——我们给他3个月过渡期，补偿1个月租金作为装修损失，他同意搬走。关键是别硬来，租户要的是说法和补偿，不是真想跟你耗着。

访谈者：刚才提到补偿，补偿标准怎么定？法律有明确规定吗？

李明律师：法律没有统一标准，但司法实践中会考虑三个因素：一是剩余租期，比如租了5年，还剩3年，补偿可能按3年租金的一定比例；二是装修残值，租户提供的装修凭证、折旧情况都要看；三是预期利益，比如餐饮店如果位置好，可能有转租收益，但这个举证难度大，法院一般不支持。

张强（苦笑）：我当时就提了装修损失，公司的人说凭票报销，但我那些吊顶、货架都是自己找人做的，哪有发票？最后扯了半个月，才按市场装修标准估了10万，打了八折。要是懂点法，可能能多要点。

三、深层探讨：优先购买权、违约责任，这些坑怎么避？

访谈者：房地产租赁中常有优先购买权条款，项目注销时，如果商铺要出售，租户能主张这个权利吗？

李明律师（皱眉）：这个问题容易踩坑！优先购买权是针对出租人出售租赁物时，租户优先买的权利。但项目注销时，商铺通常是作为整体资产被清算组处置，可能不是出售，而是抵债或拍卖。这时候优先购买权还适用吗？实践中争议很大——有的法院认为抵债、拍卖也是处分财产的一种形式，应优先保护租户，有的法院认为清算程序有特殊性，优先购买权不应优先于其他债权人。

王芳（摆摆手）：我们当时直接放弃了优先购买权这条路。因为项目是整体打包卖给资产管理公司，对方要的是空地，不可能单独留个商铺给租户。与其跟租户扯这个，不如直接谈补偿，省得拖慢清算进度。

访谈者：那如果合同里约定了违约金，比如租户提前解约要赔3个月租金，现在公司单方解约，这笔钱要付吗？

李明律师：这得分情况。如果是公司无过错导致合同无法履行（比如项目被政府征收、规划调整），可能属于不可抗力或情势变更，可以减免违约金；但如果公司自身经营不善导致项目注销，那就是违约，租户可以主张违约金。不过清算阶段，公司资产可能不够，租户只能申报债权，按比例受偿。

张强（急切地）：我们合同里写了任何一方提前解约，赔3个月租金！结果公司的人说项目注销不算违约，没钱赔。后来我们找了律师，律师说可以申报债权，但你们是普通债权人，排在银行、税务后面，估计最后拿不到10%。最后还是靠闹——我们拉了横幅，找了媒体，公司才给了1个月租金的补偿。

访谈者（转向王总监）：从企业角度，怎么避免这种两败俱伤的局面？

王芳（叹气）：提前规划！我们现在的做法是，项目启动清算前3个月，法务和运营团队就开始梳理所有租赁合同：哪些租户快到期了，优先不续签；哪些租户租期长，提前沟通补偿方案；装修投入大的租户，可以尝试转让合同——帮他们找下家，承担部分转让费。虽然麻烦，但比最后硬腾退强。

四、收尾：给三方的话，与未来启示

访谈者：请三位给各自群体一句建议吧。

李明律师（看向张强）：租户朋友们，签合同时一定要看特殊情形处理条款，比如项目注销、房屋征收时合同如何终止；遇到问题别光闹，先找律师函、发书面异议，保留证据，走法律程序维权成本更低。

王芳（对李律师点头）：对企业来说，清算不是甩包袱，而是负责任的收尾。提前沟通、透明补偿，既能减少纠纷，也能维护企业声誉——现在租户维权意识强，舆情一闹，项目注销进度更慢，得不偿失。

张强（憨厚地笑）：对我们小商户来说，选商铺时得多看看开发商的底子，别租到快黄了的项目。真遇到事了，也别怕，合理合法地争取权益，但也要懂见好就收，毕竟跟耗着，吃亏的还是自己。

访谈者：今天的对话让我感受到，注销项目中的租赁合同处理，本质是法律逻辑与人情世故的平衡——既要守住法律底线，也要考虑租户的生存困境；既要企业高效清算，也要维护市场交易秩序。或许正如王总监说的，提前规划和真诚沟通，才是避免双输的关键。

（夕阳的余晖透过百叶窗，在桌面上拉出长长的影子。三杯茶早已凉透，但关于如何优雅收场的思考，或许才刚刚开始。）

【访谈后总结】

房地产项目注销时的租赁合同处理，是法律问题，也是社会问题。从法律层面，清算组需严格履行通知、协商、补偿程序，避免程序瑕疵；从实操层面，企业需提前布局平衡各方利益，租户需增强风险意识与维权能力。唯有在合规的基础上兼顾情理，才能让注销不再是纠纷的起点，而是市场资源优化配置的终点。