【访谈背景】 <

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某税务师事务所联合地方税务局，举办了一场关于企业注销环节土地税务审计实务的专题访谈。本次访谈邀请到三位不同领域的嘉宾：税务局企业所得税管理科资深科长张明、某制造企业财务总监李婷（曾主导企业注销清算）、以及注册税务师事务所合伙人陈浩（擅长土地增值税清算与注销审计）。访谈在税务局会议室进行，落地窗外是初秋的街景，茶几上的咖啡还冒着热气，访谈就在这样略带严肃又不失轻松的氛围中开始了。

一、开场：从是什么到为什么——注销土地审计的底层逻辑

访谈者（主持人）：各位老师好！今天我们聊的话题是企业注销时的土地税务审计。很多企业主可能觉得注销就是关门走人，但土地作为企业的重要资产，在注销环节的税务处理往往暗藏风险。首先想请张科长从监管角度解释：为什么企业注销时，土地相关的税务审计是必选项？

张明（税务局科长，语速沉稳，条理清晰）：这个问题问到了根本。企业注销意味着纳税主体资格的灭失，土地作为不动产，其价值转移和清算涉及多个税种——土地增值税、企业所得税、土地使用税，甚至契税和印花税。如果不在注销环节完成土地税务的最终清算，就可能造成国家税款流失，或者企业因历史遗留问题留下税务隐患。比如，有些企业早期拿地时成本资料不全，或者土地用途发生过变化（比如工业转商业），这些在注销时都必须重新梳理。简单说，注销土地审计是税务管理的最后一道关卡，既要确保国家税收应收尽收，也要帮助企业合法合规退出。

访谈者：那和李总聊聊实操吧。您作为企业财务负责人，经历过企业注销，当时土地审计给您最深的感受是什么？

李婷（企业财务总监，语速较快，带点南方口音，习惯用手势辅助表达）：感受就是比想象中复杂十倍！我们公司去年注销一家子公司，有一块工业用地，当初是2008年拿的地，成本票据都找不全了。税务局来审计时，重点问了三个问题：土地成本怎么确认？有没有土地增值？清算期间的土地使用税交没交？我们光整理土地出让合同、拆迁补偿协议就花了两个月，最后因为土地增值税清算时点没算对，补了200多万税款。所以我的体会是，企业注销千万别想当然，土地审计的核心是证据链——每一分钱成本、每一笔增值，都得有据可查。

访谈者（笑着点头）：看来企业踩的坑确实不少。那王老师（注：访谈者口误，应为陈老师）作为第三方，您接触的企业中，土地审计最常见的雷区是什么？

陈浩（注册税务师，语速适中，逻辑严谨，偶尔会停顿思考）：最常见的雷区，我总结为三个想当然：一是想当然认为土地没增值就不用交土地增值税，其实只要发生转让行为（比如注销时土地被收购或抵债），就可能涉及清算；二是想当然把历史成本直接当成计税成本，忽略了土地增值税清算时成本扣除的严格要求，比如拆迁补偿费必须提供真实凭证，利息支出要符合资本化条件；三是想当然认为注销了就不用交税，其实土地使用税是按年征收，清算期间只要土地还在企业名下，纳税义务就没终止。去年我们有个客户，注销时忘了清算最后半年的土地使用税，被追缴滞纳金，差点影响整个注销流程。

二、深入：核心要求拆解——从政策到实操的硬杠杠

访谈者：刚才提到土地增值税、企业所得税、土地使用税这几个关键税种，能不能具体说说，在注销审计时，税务局对每个税种的要求有什么不同？

张明：好，我们一个一个税种看。先说土地增值税，这是大头。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，企业注销时涉及土地转让的，必须进行土地增值税清算。核心要求有三个：一是清算单位的确定，比如国家房开企业是按项目，非房开企业（比如制造业）通常是按宗地或整体转让的土地；二是扣除项目的合规性，土地成本、开发成本、开发费用、税金、加计扣除，每一项都要有合法有效凭证，比如土地出让金发票、拆迁补偿协议、工程结算单；三是增值额计算，要区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，适用不同税率。这里有个关键点：企业注销时，土地转让价格不是企业自己说了算，如果明显偏低且无正当理由，税务局会核定征收，核定价格参考市场价或政府基准价。

访谈者：李总，您企业在处理土地增值税清算时，有没有遇到过扣除项目被税务局调增的情况？原因是什么？

李婷：太有了！我们子公司那块地，拆迁补偿费是2008年付给某个拆迁公司的，当时对方开的收据，没有发票。审计时税务局直接说不符合税前扣除凭证管理办法，不允许扣除，一下子就增加了增值额。还有利息支出，我们向集团借了5000万拿地，年利率8%，但同期同类贷款利率只有6%，税务局只按6%认可利息支出。所以我的教训是：成本凭证一定要合规，发票、合同、付款记录缺一不可；利息支出别超过红线，否则就是白花钱。

访谈者：陈老师，您觉得企业在准备土地增值税清算资料时，最容易忽略的细节是什么？

陈浩（停顿片刻）：细节太多了……如果非要选一个，可能是土地成本的分摊。很多企业有多块土地，有工业用地，也有商业配套用地，注销时可能整体转让。这时候土地成本怎么分摊？是按面积分、评估价分，还是发票记载金额分？根据《土地增值税清算管理规程》，应该按占地面积比例或土地评估价比例分摊。但有些企业图省事，直接按面积分，如果商业用地增值率高，这样分摊会导致少交土地增值税。我们有个客户，之前就这么操作，后来被税务局调增了300多万增值额。成本分摊方法一定要有依据，最好提前和税务局沟通备案。

访谈者：企业所得税方面呢？注销审计有什么特殊要求？

张明：企业所得税的核心是清算所得。根据《企业所得税法》及其实施条例，企业注销前，要清算全部资产，包括土地。土地转让所得=转让收入-计税成本-相关税费。这里的关键是计税成本的确定：如果是初始拿地，成本是土地出让金及相关税费；如果是接受抵债或投资取得，成本是公允价值；如果是历史遗留问题，比如划拨土地，补缴出让金后才能作为成本。企业清算期间发生的合理费用，比如清算人员的工资、办公费，可以在清算所得中扣除，但股东分红、罚款等不能扣。

李婷：补充一点！企业所得税清算时，土地的公允价值怎么确认？我们当时那块地，市场价是1.2亿，但买家愿意出1.5亿，因为有规划调整。税务局要求我们提供第三方评估报告，最后按评估价1.3亿确认收入。土地转让价格别自己拍脑袋，该评估就得评估，否则可能被核定。

访谈者：土地使用税呢？这个税种容易被忽略，但实际中问题不少。

张明：土地使用税是行为税，只要企业拥有土地使用权，就要按规定缴纳。注销审计时，税务局会重点核查两个时间节点：一是土地使用税的纳税义务终止时间，不是企业注销登记日，而是土地实际转让或交付日；二是清算期间的土地使用税，比如从清算备案日到土地转让日，这段时间的土地使用税必须补缴。我们遇到过企业，注销时把土地无偿转给股东，结果税务局认为转让行为不成立，土地还在企业名下，土地使用税要交到股东办理过户为止。

陈浩：对，还有土地面积的确认。有些企业拿地时是总面积，后来建厂房只用了部分，剩下的闲置了。根据《城镇土地使用税暂行条例》，无论是否使用，都要按总面积交税。注销审计时，税务局会核对土地证面积、实际测绘面积，如果企业少报面积，补税加滞纳金是肯定的。

三、延伸：风险规避与政策衔接——企业如何安全退出？

访谈者：聊了这么多坑，企业到底该怎么做，才能顺利通过土地审计，避免风险？李总从企业角度，有没有什么避坑指南？

李婷（语气认真）：我的建议是三提前、两留存、一沟通。三提前：提前1-2年梳理土地资料，把出让合同、发票、拆迁协议、评估报告都整理成册；提前做土地税务自查，特别是土地增值税和土地使用税，看看有没有漏交的成本、少算的税；提前咨询专业机构，别自己瞎琢磨。两留存：所有成本凭证原件要留存，复印件要清晰；土地转让合同、补充协议要留存，避免口头约定扯皮。一沟通：主动和税务局预沟通，特别是土地增值额大、成本复杂的情况，提前确认清算方法，别等审计时再扯皮。我们当时就是吃了不沟通的亏，如果能早点和税务局确认利息扣除比例，就能少补不少税。

访谈者：陈老师，您觉得企业在注销土地审计中，最需要第三方机构提供什么帮助？

陈浩：我觉得是翻译能力——把复杂的税收政策翻译成企业能听懂的语言，把企业的业务事实翻译成税务认可的证据。比如，企业早期拿地时可能有以地抵债合作开发等复杂情况，这些在税务上怎么处理？第三方机构能帮企业梳理业务链条，确认土地成本的合法性。还有，土地增值税清算涉及大量计算，比如增值率、税率、速算扣除数，第三方能通过专业软件测算，确保计算准确。最重要的是，第三方能作为缓冲器，在企业与税务局之间沟通，避免企业因不懂政策而多交税，或因操作不当被处罚。

访谈者：张科长，从监管角度看，企业注销土地审计中，税务局最希望企业做到什么？

张明（语气温和但坚定）：我们最希望企业做到真实、完整、合规。真实，就是土地转让价格、成本支出都是真实的，别造假；完整，就是该有的资料一页都不能少，别隐瞒关键信息；合规，就是严格按照税法规定计算税款，别抱有侥幸心理。其实，税务审计不是找麻烦，而是帮助企业扫雷。很多企业注销后才发现税务问题，想补都补不了，还会影响股东信用。比如，土地增值税没清算完，企业注销登记后，股东可能要承担连带责任。合规注销对企业来说，也是自我保护。

四、尾声：总结与思考——合规是终点，也是起点

访谈者：三位老师从不同角度分享了注销企业土地审计的要求和经验，最后能不能用一句话总结，企业最需要记住的核心要点是什么？

李婷：别把注销当终点，要把土地审计当最后一道必答题，提前准备，证据说话。

陈浩：土地税务无小事，成本凭证是命根子，专业沟通别省。

张明：合规注销是对企业负责，也是对国家负责，算好经济账，更要算好合规账。

访谈者（感慨）：听完三位的分享，最大的感受是：企业注销时的土地审计，看似是终点，实则是对企业多年经营合规性的大考。它不仅考验企业的财务管理能力，更考验对税收政策的理解和敬畏。从拿地到退地，每一个环节的合规，都是企业行稳致远的基石。希望今天的访谈，能帮助企业少走弯路，在注销时真正做到清清白白退出，干干净净收场。

（访谈结束时，窗外的阳光已经斜照进来，茶几上的咖啡凉了，但讨论的热度仍在。三位嘉宾交换了联系方式，约定后续再就具体案例交流。这场关于土地审计的对话，或许只是企业生命周期中的一个小片段，但其中蕴含的合规智慧，值得每一个企业管理者深思。）

【访谈后总结思考】

企业注销环节的土地税务审计，是税务管理与企业合规的交叉点。从政策层面看，它涉及土地增值税、企业所得税、土地使用税等多个税种的清算，要求企业对土地成本、转让价格、扣除项目等关键信息进行全链条梳理；从实操层面看，企业需重点关注证据链完整性成本分摊合理性政策适用准确性，避免因历史资料不全、理解偏差等问题引发税务风险。

对企业而言，注销不是甩包袱，而是负责任的退出。提前规划、专业咨询、主动沟通，是顺利通过土地审计的三大法宝。对税务局而言，审计不仅是监管，更是服务——通过政策辅导、风险提示，帮助企业化解历史遗留问题，实现无风险退出。

最终，合规注销的本质，是市场经济主体契约精神的体现：企业依法纳税，国家保障权益，双方在法治框架下各司其职，才能共同营造健康、公平的营商环境。