干了20年财税，见过太多公司从创立到解散的全过程。说实话，公司自愿解散这事儿，处理好了是优雅退场，处理不好，可能就是一地鸡毛。尤其是租来的资产——办公室、设备、仓库，这些租来的东西怎么处理，直接关系到能不能顺利清算，甚至会不会惹上官司。今天咱们就聊聊，公司自愿解散时，那些租赁资产到底该怎么处理，才能既合规又不吃亏。<

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先搞清楚：你租的到底是啥？

很多人一说租赁资产，就觉得是租来的东西，但其实这里面学问大着呢。根据《民法典》和《企业会计准则》，租赁得先分成经营租赁和融资租赁两种，这两种在解散时的处理方式，完全是两码事。

经营租赁，说白了就是短期租用，比如你租个办公室签了3年合同，每月交租金，到期了把房子还给房东就行，资产所有权一直归出租方。这种还好处理，主要看合同约定。但融资租赁就不一样了，它更像是分期付款买资产，虽然你用着设备，但法律上所有权可能还在出租方手里，直到你付完所有租金。我之前遇到一个做机械加工的ABC科技，公司解散时直接把融资租赁的机床当废品卖了，结果出租方直接起诉，要求赔偿剩余租金+设备残值，最后公司多赔了80多万，老板肠子都悔青了。

所以第一步，赶紧翻出你的租赁合同，看看上面写着经营租赁还是融资租赁，合同里关于提前解约违约责任资产处置的条款，比什么都重要。别稀里糊涂地以为公司解散了，合同就自动算了，法律可不认这个。

处理租赁资产，第一步：别急着跑，先看合同！

我见过太多老板，公司一决议解散，第一反应就是赶紧搬空，把钥匙扔给物业，结果呢？出租方拿着合同找上门，说你提前解约，得赔3个月租金+违约金，最后清算款全赔了进去还不够。其实，合同里早就写了提前解约需提前60天书面通知，否则承担X个月租金的违约金，只是老板们没人看。

根据《民法典》第五百六十三条，当事人协商一致，可以解除合同。所以第一步，千万别自己单方面决定不租了，得先拿出租赁合同，重点看这几条：

- 解约通知期：需要提前多久书面告知出租方？有的合同写30天，有的写60天，逾期了就得赔违约金。

- 违约责任：提前解约要赔多少钱？是固定金额（比如3个月租金），还是按剩余租期比例计算？我之前帮一个XYZ贸易处理过，合同里写剩余租期不足1年的，按3个月租金赔偿，结果他们还剩8个月租期，本来要赔3万，后来我们和出租方协商，说我们帮你找下家，减少你的空置损失，最后只赔了1.5万。

- 资产交接标准：退租时房屋/设备要恢复到什么状态？比如墙面刷白地面无划痕设备正常运转，这些标准写得太模糊，就容易扯皮。我见过一个公司，退租时因为地毯有轻微污渍被扣了2万押金，其实合同里只写了保持清洁，没写具体标准，最后打官司都没赢。

赶紧把合同翻出来，逐字逐句看，最好让法务或者财税顾问帮你一起审，别自己瞎琢磨。

和出租方协商：别硬刚，要共赢

看完合同，接下来就是和出租方谈判。这时候别想着我是房东，我得听我的，公司解散是事实，出租方也知道，你硬刚没用，不如想想怎么双赢。

我总结了几种常见的协商方案，你们可以参考：

方案一：提前解约，支付违约金

这是最常见的方式，尤其适合经营租赁。如果合同里明确写了提前解约的违约金，那就按合同来，但可以试着砍价。比如你可以说我们公司确实经营不下去了，能不能少赔点？或者我们帮你找新租客，找到之前租金我们照付，找到了就少赔点。去年我帮一个餐饮连锁店处理解散，他们租了个临街商铺，合同约定提前解约赔6个月租金（5万/月），后来我们通过中介找到了新租客，虽然新租客下个月才入住，但出租方同意只赔2个月租金，省了15万。

方案二：转租给第三方

如果租赁合同里允许转租，那最好找下家接手。这样出租方不损失租金，你也不用赔违约金，还能拿回部分押金。我之前遇到一个做教育的公司，解散时租的写字楼还有1年租期，他们直接把转租权给了同行，新公司接手后继续付租金，出租方乐得清闲，他们只象征性赔了1万转租手续费。不过要注意，转租必须得到出租方书面同意，不然转租合同无效，你照样得赔钱。

方案三：协商变更租赁条款

如果公司只是部分业务停了，不想完全解约，还可以试试减租。比如原来租1000平，现在只用300平，能不能把多余的700平退了，租金按比例减少？或者暂时不用，但保留租赁权，等以后业务恢复了再用？这种方式比较少见，但如果出租方正好缺租客，说不定能谈成。

方案四：融资租赁的特殊处理

如果是融资租赁，比如设备融资租赁，那处理起来更复杂。因为设备所有权可能还在出租方手里，你擅自处理（比如卖掉、抵押）属于违约。这时候只能和出租方协商提前还款，把剩余租金付清，拿到所有权后再处置；或者协商返还设备，但可能需要赔偿设备差价（比如设备现在市场价低于合同约定残值）。我之前帮一个设备租赁公司处理过，他们有一台融资租赁的数控机床，市场价已经跌了30%，最后和出租方协商，返还机床+赔偿10万差价，了结了这笔账。

税务处理：别让税坑吃掉你的清算款

和出租方谈妥了，你以为就完了？太天真了！税务处理才是重头戏，稍不注意，清算款可能就全缴税了。

违约金和赔偿金要不要交税？

根据《增值税暂行条例》第六条，销售额为纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产收取的全部价款和价外费用。提前解约支付的违约金、赔偿金，属于出租方的价外费用，需要缴纳增值税；反过来，出租方支付给你的提前解约补偿金，也属于你的价外收入，需要缴纳增值税和企业所得税。我见过一个公司，出租方赔了他们10万违约金，他们以为这是补偿，不用交税，结果税务局稽查时要求补缴增值税（1万）+企业所得税（2.5万），还加了滞纳金，冤不冤？

退租时的资产损失能不能税前扣除？

比如你租的办公室，装修花了20万（计入长期待摊费用），现在退租时，出租方说装修不能破坏，你得恢复原状，这20万装修费还没摊销完，能不能作为资产损失在企业所得税前扣除？根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》，需要提供租赁合同、解约协议、装修合同、付款凭证、出租方出具的损失证明等资料，才能扣除。我之前帮一个公司处理，他们退租时损失了15万装修费，因为没拿到出租方书面证明，税务局不让税前扣除，相当于白交了3.75万企业所得税。

融资租赁的进项税额转出

如果是融资租赁，你之前支付租金时取得了增值税专用发票，抵扣了进项税。如果提前终止合同，设备返还给出租方，这部分进项税额是不是需要转出？根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2，纳税人已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生非正常损失，或者购进的服务、无形资产、不动产发生改变用途，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，需要进项税额转出。提前终止融资租赁合同，可能被认定为改变用途，需要转出进项税额。具体怎么转出，最好和主管税务局沟通，别自己瞎算。

最后一步：交接、留痕，别留后遗症

和出租方谈好，税务处理完，就到了资产交接环节。这时候千万别马马虎虎，一定要书面留痕，不然以后出问题，你跳进黄河都洗不清。

交接时，双方要签署《资产交接单》，明确写清楚：

- 交接时间、地点；

- 资产名称、数量、状况（比如办公桌10张，无划痕；空调2台，制冷正常）；

- 是否存在损坏、丢失，损坏金额怎么计算；

- 押金是否退还，退还金额多少；

- 双方是否再无其他纠纷（这条最重要，避免以后扯皮）。

我见过一个公司，退租时没签交接单，出租方说地毯有3处破洞，扣5000押金，公司说我们走的时候好好的，是你自己弄坏的，最后打官司，因为没证据，公司输了，押金没退。

所有和租赁资产相关的资料，比如租赁合同、解约协议、付款凭证、交接单、税务处理文件，都要整理归档，至少保存10年（企业所得税汇算清缴后保存10年）。万一以后税务局查账，或者出租方找麻烦，这些就是你的护身符。

处理租赁资产，核心是提前规划、沟通优先、合规处理

公司自愿解散时，租赁资产处理看似麻烦，但只要提前规划、仔细看合同、积极沟通、合规处理，就能把损失降到最低。记住，别想着占便宜，法律和合同才是底线；也别怕麻烦，书面留痕才能避免后遗症。

说到公司解散，除了租赁资产，很多老板还会忽略财务凭证和知识产权的问题，这时候专业机构就很重要了。比如上海加喜财税（https://www.110414.com），他们在这方面经验丰富，能帮企业规避风险。比如财务凭证不完整的企业，注销时税务局可能会要求税务清算，加喜能帮企业梳理凭证、补办手续，确保顺利注销；还有知识产权，比如商标、专利，如果公司注销了没处理，可能会被无效，加喜能帮企业评估知识产权价值，选择转让、继承或放弃，避免资产流失。公司解散是系统工程，别自己硬扛，找专业的人做专业的事，才能优雅退场。