【访谈环境】 <

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午后的阳光透过咖啡馆的玻璃窗，在木桌上投下斑驳的光影。咖啡机的蒸汽声 intermittently 打破安静，小林翻开笔记本，面前坐着三位不同背景的嘉宾：左侧是张律师，30多岁，律所合伙人，西装笔挺，面前放着一杯美式；中间是李总，40多岁，科技公司创始人，穿着休闲夹克，手指无意识地敲着桌面；右侧是王女士，50多岁，个体房东，头发挽成髻，面前是一杯柠檬茶。访谈的主题直指企业注销时最容易被忽视的雷区——未结租赁合同。

一、开场：那些踩坑的瞬间

小林（访谈者，以下简称林）：今天想聊聊企业注销前，未结租赁合同的处理问题。先请各位从各自角度说说，你们见过或经历过最典型的踩坑案例是什么？

张律师（以下简称张）：从法律角度看，最常见的是企业主以为注销就一了百了，完全没意识到租赁合同还在履行。去年有个客户做餐饮，注销时直接搬走，留下半年租金没付，合同也没解除。房东起诉后，法院判决公司清算组承担违约责任，最终股东个人因为清算程序不规范，被追偿了20多万。

李总（以下简称李）：哎，说到这个我就头疼！我们公司去年注销，租的写字楼还有8个月到期。当时想着反正公司都没了，合同肯定作废，结果房东不同意，说我们单方面违约，要么赔半年租金，要么找到下家才能解约。最后花了三个月找转租，多赔了3万块，差点把注销流程耽误了。

王女士（以下简称王）：我遇到过更绝的！有个租客做服装批发的，突然说公司注销，让我直接收回房子。结果我一看，他把墙面砸了，隔断墙全是钉子，空调外机还漏 coolant。合同里写着恢复原状，他人都没了，我找谁要去？最后自己花了2万块装修，这损失算谁的？

林：看来这个问题确实普遍。那先从基础问题开始：企业注销时，未到期的租赁合同，到底算自动解除还是需要处理？

张：（推了推眼镜）明确说：不能自动解除。根据《民法典》和《公司法》，企业注销前必须完成清算，清算组的职责包括了结公司未了结的业务，租赁合同属于未了结业务，必须主动处理，否则清算程序不合规，工商部门可能不予注销。

二、核心问题：未结租赁合同到底怎么处理？

林：那具体有哪些处理方式？企业主该怎么选？

张：法律上主要有三种路径：协商解除合同、转租、继续履行至合同终止。核心原则是尊重合同约定，兼顾双方利益。

李：（打断张律师）等一下，协商解除听起来简单，但实践中太难了！我们当时跟房东谈，愿意赔两个月租金当违约金，人家不同意，说我要的是租金不是违约金。后来才知道，合同里写了若提前解约，需赔偿剩余租期租金的30%——这比我们主动赔的还多！当时怎么没想到仔细看看合同条款……

张：李总提到关键点了——违约条款的审查。很多企业主签合同时只关注租金和租期，完全没注意解约条件和违约责任。比如有的合同写提前解约需提前6个月书面通知，有的写违约金按剩余租期总租金计算，这些条款直接影响解除成本。

王：（插话）作为房东，我最怕的就是转租。之前有个租客说要转租，结果找了个做直播的，天天吵吵闹闹，其他租客都投诉。后来我在合同里加了转租需经书面同意，且新租客经营范围不得影响物业使用，这样就有主动权了。

林：那如果房东不同意转租，企业是不是只能硬着头皮赔违约金？

张：也不一定。要看合同目的能否实现。比如企业注销是因为政策原因（比如双减教培机构），或者租赁物因政府征收无法使用，这种属于不可抗力或情势变更，企业可以主张部分或全部免除违约责任。但如果是企业自身经营问题，比如资金链断裂，那违约责任很难逃。

李：（叹气）我们就是自身经营问题。当时要是早知道情势变更这个概念，或许能跟房东好好谈谈，而不是直接摆烂。后来清算组的律师说，哪怕多付点违约金，也要拿到《解除合同证明》，不然工商注销时，租赁合同作为未了结债务，会卡在清算环节。

三、实操细节：这些坑必须避开

林：从处理流程看，企业注销前应该先做什么？有没有标准动作？

张：分三步走：第一步，梳理合同——把所有未到期的租赁合同列出来，包括租期、租金、押金、违约条款、是否涉及装修等；第二步，评估方案——根据合同约定、企业实际情况（比如是否有下家接手、剩余租期长短），计算解除成本、转租可行性；第三步，书面沟通——无论选哪种方案，都必须和房东签订书面协议，明确解除时间违约金支付租赁物返还押金处理等，口头承诺没用！

王：（点头）对！书面协议最重要。我之前有个租客，口头说下个月就补交拖欠的租金，结果公司注销了，人找不到。后来起诉时，只有转账记录没有书面协议，法院很难证明他同意延期支付。

李：（突然想起什么）对了，还有个细节！我们当时租的厂房，里面还有我们自己买的办公设备，比如服务器、打印机。跟房东谈解除合他说这些东西不能留下，否则算你违约。后来我们只能临时找仓库存放，又花了1万块租金。现在想想，应该在合同里写明租赁物返还范围，或者提前跟房东确认哪些设备可以遗赠或折价转让。

张：李总说的其实是租赁物附合物问题。比如企业装修时把隔墙固定在房东的房屋结构上，或者安装了不可移动的货架，这些附合物在返还时容易产生纠纷。最好在解除合同前，和房东现场清点、拍照留存，书面确认哪些需要恢复原状，哪些可以折价补偿。

林：那押金处理呢？很多企业以为押金直接抵扣租金就行？

王：（摇头）不行！押金是担保，不是预付租金。比如我们租给李总的公司时，押金是2万，他们拖欠了3个月租金（每月1万），我直接从押金里扣了3万，结果他们说我多扣了。后来法院说，押金不足以抵扣的，企业仍需补足；多余的押金，解除合同后7天内必须退还。

张：补充一点：如果企业有债务未清偿，房东可以优先从押金中受偿。但前提是，房东需要证明企业确实欠租，并且已经履行了催告义务。实践中，有些企业注销时，清算组直接把押金当公司财产分给股东了，结果房东起诉，股东还得把拿到的押金吐出来。

四、不同角色的避坑指南

林：请三位从各自角色给企业主和房东一些避坑指南吧。

张：（面向企业主）记住三句话：注销前必查合同解除必签协议清算必留凭证。如果自己搞不定，别省律师费——花几千块让律师审合同、谈方案，比最后赔几万违约金划算。

李：（苦笑）我补充一句：别怕‘麻烦’房东。我们当时就是怕房东不同意转租，想偷偷搬走，结果被起诉。后来才知道，只要诚心沟通，很多房东愿意配合——比如我们提出帮房东找新租客，最后找到了一家做共享办公的，租金比我们当时还高200块/月，房东立马同意解约了。

王：（面向房东）我建议：合同里把‘注销条款’写清楚。比如若承租人注销，需提前3个月书面通知，并结清所有费用；若未通知导致房东损失的，股东承担连带责任。还有，企业注销时，可以去国家企业信用信息公示系统查一下，如果显示清算中，就要警惕对方跑路的风险。

林：看来无论是企业主还是房东，核心都是提前规划、书面确认、尊重契约。今天的分享干货满满，感谢三位！

【访谈后总结】

走出咖啡馆，阳光正好。这场访谈让我深刻意识到：企业注销不是关张走人，而是一场需要严谨对待的法律告别。未结的租赁合同，看似是小事，却可能因程序不规范、沟通不到位，演变成大坑——企业主面临违约赔偿、信用受损，房东则可能陷入求偿无门的困境。

法律的生命在于经验，而非逻辑。张律师的专业解析、李总的踩坑教训、王女士的房东视角，共同勾勒出一幅清晰的避坑地图：从合同审查到方案评估，从书面沟通到清算留痕，每一步都需要法律思维和实务经验的加持。对企业主而言，注销前多花一天处理未结业务，可能就少赔几万块损失；对房东而言，提前在合同中埋下安全阀，才能在租客注销时守住底线。

商业活动本质是契约活动，而契约精神的核心，是诚信与责任。无论是企业注销还是日常经营，唯有尊重规则、提前规划，才能在复杂的商业环境中行稳致远。