上海内资公司注销，租赁合同纠纷诉讼调解那些事儿：20年财税老兵的实战经验

在上海这座超大城市，每天都有不少内资公司因为各种原因选择注销。我做了20年财税，见过太多公司从注册到注销的全流程，其中最让企业主头疼的，除了税务清算，往往就是注销时遗留的租赁合同纠纷——尤其是和房东的拉锯战。前几天还有个客户打电话来，急得声音都在抖：我们公司要注销了，房东说我们提前解约要赔6个月租金，这可怎么办？难道真要打官司？其实啊，这类纠纷在上海太常见了，处理得好，能省下不少时间和金钱；处理不好，不仅注销流程卡住，股东还可能被追加为被告，个人财产都要赔进去。今天我就以20年的实战经验，跟大家聊聊上海内资公司注销时，怎么处理租赁合同纠纷的诉讼调解，希望能给正在注销路上的企业主提个醒。<

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注销前没处理好租赁合同？这些坑上海企业主最容易踩

很多企业主觉得，公司都要注销了，租的厂房办公室不租了，跟房东说一声就行，结果往往踩坑。最常见的纠纷就三类：一是合同没到期，企业单方面解约，房东要求支付违约金；二是押金不退，比如企业觉得房屋有损坏，房东觉得是正常损耗；三是装修损失，企业花了大价钱装修，退租时房东不给补偿。

上海的房子租金不便宜，尤其是市区和浦东张江、漕河泾这些产业园区，违约金动辄就是几万甚至几十万。我见过一个做外贸的公司，注销时合同还有8个月到期，房东按合同约定索赔半年租金，公司账上没钱，股东只能自己掏腰包。其实啊，这些纠纷很多都能提前避免，关键看企业主在注销时有没有把租赁合同当成大事来办。

根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，只要合同没到期，企业单方面解约，房东完全有权利索赔。但反过来想，如果公司注销时确实无法继续履约，也不是完全没商量的余地——这时候，诉讼调解就成了破局的关键。

清算组是关键：处理租赁纠纷的第一责任人

可能有人要问了：公司都要注销了，谁来跟房东谈这些事？答案很明确：清算组。根据《公司法》第184条，清算组在清算期间行使的职权就包括处理与清算有关的公司的未了结业务，包括尚未履行的合同。说白了，注销时没处理完的租赁合同，清算组必须接手，这是法律规定的责任。

我见过一个反面案例：某科技公司股东觉得公司注销了，清算组就是走形式，没让清算组主动联系房东，结果房东发现公司搬走后，直接把公司告上法庭。这时候公司已经进入注销程序，连被告主体资格都成问题，最后法院只能追加股东为被告，理由是股东未依法履行清算义务，导致公司财产贬值、流失。你说冤不冤？

所以啊，企业一旦决定注销，清算组成立的第一件事，就是把所有未到期的租赁合同梳理一遍，逐个跟房东沟通。沟通时态度要诚恳，别想着耍赖，而是要说明公司注销的实际情况，表达协商解决的意愿。大部分房东其实也不想打官司，他们更关心的是能不能拿到钱、什么时候拿到钱。这时候清算组就可以提出调解方案，比如分期支付违约金、用公司剩余财产抵扣租金等，只要双方能达成一致，很多纠纷都能在诉讼前解决。

调解还是诉讼？上海法院更倾向先调后判

如果房东不同意协商，非要起诉，企业也别慌。上海法院对合同纠纷一直有个原则：调解优先，尤其是租赁合同这种涉及民生和稳定的纠纷。我处理过一个案子，某餐饮公司注销时，房东起诉要求支付10万元违约金和5万元装修损失。开庭前，承办法官主动组织调解，最后双方达成协议：公司支付7万元，房东放弃其他诉求。公司股东后来跟我说：早知道调解这么简单，何必拖那么久？

为什么调解在上海这么受欢迎？一方面，调解时间短、成本低，不像诉讼要经历一审、二审，可能半年都下不来；调解协议有法律效力，双方都能拿到实实在在的好处——房东能拿到钱，企业能减少损失，还能顺利注销。根据《最高人民法院关于进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》，法院在处理民商事案件时，要引导当事人选择非诉讼方式解决纠纷，上海作为试点城市，这个政策执行得更彻底。

不过啊，调解也不是和稀泥。我见过有的企业主为了快点注销，同意了明显不合理的调解方案，结果清算财产不够支付，股东还得自己补。所以啊，调解方案一定要经过清算组评估，看看公司剩余资产够不够支付，会不会影响其他债务的清偿。如果房东狮子大开口，企业完全可以在调解时提出异议，必要时申请法院对违约金、装修损失等进行评估，确保调解方案公平合理。

两个真实案例：从对簿公堂到握手言和的调解路

先说第一个案例，我2019年遇到的。某服装贸易公司在静安区租了个办公楼，合同2020年到期，2019年中公司决定注销。清算组联系房东时，房东说：合同没到期，要么赔半年租金，要么继续交租！清算组查了公司账上，只有20万现金，还有30万应收账款没收回。我跟他们说：别硬扛，先跟房东谈分期支付，把应收账款收回来再给钱。后来经过三轮调解，房东同意：公司先付5万，剩下的15万在3个月内付清，如果逾期不付，房东可以申请强制执行。公司注销后，清算组果然收回了30万应收账款，按时付清了租金，房东也没再追究。

第二个案例更有意思。某科技公司在张江租了个实验室，装修花了80万，合同约定租赁期满装修归房东所有。公司注销时，房东说：装修折旧按5年算，你们用了2年，要赔我32万。公司觉得太高，双方僵住了。我建议清算组找第三方评估机构做鉴定，最后评估结果是装修剩余价值45万。调解时，我让公司说：我们不要装修了，您也别折旧了，我们赔您30万，您把装修恢复原状就行。房东想了想，同意了——毕竟如果打官司，鉴定费、诉讼费加起来也不少，30万能拿到现金更划算。

这两个案例说明，调解不是一方妥协，而是各退一步。关键是要找到双方的利益点：房东要的是钱，企业要的是顺利注销，只要把这两个点捏合起来，纠纷就能解决。

给上海企业主的建议：注销前做好这3步，避开租赁纠纷

做了20年财税，我总结出3条避坑经验，企业主在注销前一定要照着做：

第一，提前3个月梳理租赁合同。如果计划注销，至少提前3个月跟房东沟通，说明公司情况，协商解除合同。别等搬走了再通知，那时候房东火气大，不好谈。

第二，清算组里找个懂行的人。清算组最好有财务、法务人员，或者像我这样的财税顾问。我们既懂法律，又懂清算流程，能帮企业评估调解方案，避免赔了夫人又折兵。

第三，保留好所有沟通证据。不管是微信聊天记录、邮件还是会议纪要，都要保存好。万一以后有纠纷，这些证据能证明企业尽到了协商义务，股东也能免责。

上海内资公司注销，如何处理公司租赁合同纠纷诉讼调解？说到底，就是态度要诚恳，法律要懂点，调解要灵活。别想着一走了之，也别硬碰硬，多沟通、多协商，大部分纠纷都能圆满解决。毕竟，注销是为了结束，不是为了结仇，对吧？

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