大家好，我是老王，在财税圈摸爬滚打了20年，经手的外资企业注销少说也有几百个。要说外资企业注销里最容易出问题的环节，很多人会想到税务清算、外汇注销，但今天我想聊个更接地气却常被忽视的坑——外资企业注销，如何处理公司租赁资产？ 别小看这租赁资产，处理不好，轻则赔钱扯皮，重则注销流程卡壳，甚至被税务部门盯上。我见过太多企业老板，以为注销就是把钥匙交给房东，结果最后被追着要违约金、补税，肠子都悔青了。今天就用我的实战经验，跟大家好好掰扯掰扯这事。<

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先搞清楚：你租的资产，到底属于哪种租？

说到租赁资产处理，很多人第一反应是退租呗，但问题没那么简单。首先得明确，你公司的租赁资产是经营租赁还是融资租赁？这俩处理方式天差地别，搞错了后面全乱套。

经营租赁就是咱们平时理解的租房子、租设备，租期短，租金固定，租完东西还回去，所有权不转移。融资租赁就不一样了，更像是分期付款买资产，租期长，租金接近资产价值，租期结束后资产可能归你所有，或者你花个象征性价格就能买走。我之前接过一个某德资机械制造公司的注销案子，他们租了一套价值2000万的进口生产线，合同里写着租期10年，期满后所有权转移，结果财务人员按经营租赁处理，直接跟房东说我们要注销，设备退给你，房东直接翻脸：按融资租赁合同，这设备现在归你们公司，要么你们买走，要么按市场价折现赔钱！最后企业多花了300多万才解决，就是因为没搞清楚租赁类型。

所以第一步，赶紧翻出你们的租赁合同，看看里面有没有所有权转移购买选择权这些条款。如果有，基本就是融资租赁；如果没有，大概率是经营租赁。这个判断不清，后面所有操作都可能白费。

经营租赁资产：退租不是拍拍屁股就走

如果是经营租赁，处理起来相对简单，但简单不代表随便。我见过最离谱的一个案例，某日资电子企业注销时，跟房东说下个月到期，我们不租了，你找人交接吧，结果到期后房东发现设备里有几块关键零件被拆走了，直接起诉企业恶意损坏租赁物，最后法院判赔了50多万。为啥？因为企业没按合同约定完好返还租赁物，甚至连交接清单都没签。

所以经营租赁资产处理，记住三个关键点：提前通知、清点交接、费用结清。

首先是提前通知。租赁合同里一般都有提前30天/60天书面通知的条款，别以为口头说一下就完事，必须发正式函件，最好用EMS寄送，保留好寄送凭证。我之前帮某新加坡贸易公司处理注销时，提前45天发了书面通知，房东后来想加租金都没办法，因为合同里写了租期内租金不变。

其次是清点交接。千万别觉得我租的时候什么样，还什么样就行，一定要和房东一起现场清点，拍照、录像，签一份详细的《资产交接清单》。哪些是正常损耗，哪些是人为损坏，都得写清楚。比如地毯用了三年有磨损，这是正常的；但墙面有个大洞，那就是企业责任，得修好或者赔钱。我见过有企业注销时懒得交接，结果房东后来从押金里扣了20万清洁费，企业想维权都没证据，因为没签交接单。

最后是费用结清。除了租金，还有水电费、物业费、维修费这些杂费，一定要结清，让房东开完税发票。有些企业觉得反正要注销了，这些小钱算了，结果房东拿着欠费单去税务局举报，企业不仅被补税，还被列入了税务异常名单，注销流程直接卡住。记住，所有费用都要拿到合规发票，这是税务清算的重要凭证，不然税务局可能会认为你们公司有未入账的费用，要求调增应纳税所得额，补税加罚款，那可就亏大了。

融资租赁资产：所有权归谁，谁说了算

融资租赁的处理就复杂多了，核心问题就一个：资产所有权归谁？ 这直接关系到你能不能处置、怎么处置。

根据《民法典》第七百三十五条，融资租赁关系中，出租人享有租赁物的所有权，承租人享有占有和使用的权利。但很多融资租赁合同会约定租期届满，承租人支付象征性价款后，租赁物归承租人所有。如果你们公司是这种情况，那在注销时，这个资产就属于公司自有资产，需要按正常资产处置流程来——要么卖掉，要么分配给股东，要么报废，但不管哪种方式，都得缴税。

我之前处理过某美资咨询公司的注销，他们有一台融资租赁的服务器，租期5年，合同约定期满后1元钱归公司所有。结果注销时，财务人员直接把服务器还给租赁公司了，租赁公司不干了：这服务器现在归你们公司，你们不能还，要么卖给我们，要么自己处理！后来我们查了合同，确实有所有权转移条款，只能把服务器拍卖，用拍卖款支付了最后一期租金，剩下的钱作为清算所得，缴纳了企业所得税。

如果合同里没约定所有权转移，那租赁物始终属于租赁公司，企业注销时只需要返还租赁物就行，但这里要注意：返还时租赁物的状态要符合合同约定，如果因为使用导致价值贬损，企业可能需要赔偿。我见过一个案例，某外资企业租了一批叉车，注销时返还的叉车因为平时保养不好，发动机磨损严重，租赁公司评估后要求企业赔偿8万，最后企业只能认栽，因为合同里写了承租人应合理保管租赁物，否则承担赔偿责任。

融资租赁如果涉及不动产（比如厂房、办公室），还要注意增值税的处理。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），融资租赁服务的增值税税率有不同规定，如果是有形动产融资租赁，税率13%；不动产融资租赁，税率9%。企业在处置融资租赁资产时，如果涉及销售或转让，需要按规定申报增值税，进项税额如果已经抵扣，可能还需要转出，这个最好提前跟税务局沟通清楚，别自己瞎算。

特殊租赁资产：不动产和转租的坑

除了常见的设备、厂房，外资企业还可能遇到一些特殊租赁资产，比如转租的资产，或者租赁的不动产涉及二次装修的情况，这些处理起来更麻烦。

先说转租。我见过不少外资企业，自己租了房子后，又转租给其他公司或个人，注销时两边都是债主——原房东要收回房子，次承租人要退押金。这时候最麻烦的就是转租合同的有效性。根据《民法典》，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。也就是说，如果你们公司转租时没经过原房东书面同意，那转租合同可能无效，次承租人的押金你们得退，不然可能被起诉。

我之前接手过一个案子，某外资贸易公司租了一个写字楼，然后转租给了一家小公司，注销时原房东要收回房子，小公司不愿意搬，说我们跟你们签的合同还没到期，结果一查，转租合同根本没给原房东备案，原房东直接起诉贸易公司无权转租，最后贸易公司不仅赔了小公司的违约金，还被房东索赔了两个月的租金作为房屋空置损失。所以如果涉及转租，一定要确保原房东同意，并且保留好书面证据，不然注销时就是两头堵。

再说不动产二次装修。很多外资企业租了厂房或办公室后，会投入大量资金装修，比如吊顶、地面、隔断，甚至固定设备。这些装修物能不能拆？怎么处理？这绝对是高频坑。我见过有企业注销时，把装修好的吊顶、灯具全拆走了，结果房东说这些已经固定在房屋上了，属于房屋的组成部分，你们不能拆，最后企业不仅赔了钱，还被房东起诉损坏租赁物。

根据《民法典》的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。但改善和增设的归属，有约定从约定，没约定的，可以请求出租人在租赁物利用价值剩余的期限内返还相应费用。所以如果你们公司装修时，合同里写了装修物归出租人所有，出租人不予补偿，那注销时这些装修物就留给房东，不能拆；如果合同没约定，或者约定装修物归承租人所有，那拆的时候要注意不能损坏房屋主体结构，最好提前和房东协商，哪些能拆、哪些不能拆，签一份《装修物处置协议》，免得到时候扯皮。我之前帮某台资企业处理时，提前和房东签了协议，明确可移动的办公隔断、货架可以拆，固定的墙面、吊顶留给房东，最后顺利交接，没花一分钱赔偿。

税务清算：别让租赁资产成为定时

外资企业注销，税务清算绝对是重头戏，而租赁资产的处理直接影响清算所得的计算，稍不注意就可能补税+罚款。

首先是资产处置损益。如果租赁资产在注销时被处置（比如卖掉、分配给股东），处置收入与资产的计税成本之间的差额，需要计入清算所得，缴纳企业所得税。比如某企业租了一套设备，融资租赁计入固定资产，原值100万，已折旧60万，注销时以30万卖掉，那处置收入30万，账面净值40万，处置损失10万，可以在清算所得中扣除；但如果卖了50万，那处置收益10万，就需要并入清算所得，按25%税率缴纳2.5万企业所得税。

这里有个坑：经营租赁的租金支出，在注销前如果没摊销完，能不能税前扣除？根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。所以如果你们公司预付了3年的租金，但注销时只用了2年，那剩余1年的租金能不能在税前扣除？我的经验是，最好提前跟主管税务局沟通，有些地方可能允许一次性扣除，有些地方可能要求实际使用年限扣除，沟通不好就可能被调增应纳税所得额。

其次是增值税进项税额转出。如果租赁资产是增值税应税项目，并且企业之前抵扣了进项税额，但在注销时资产用途发生变化（比如从用于应税项目变成用于免税项目），可能需要转出进项税额。比如某企业租了一批设备，用于生产应税产品，抵扣了13%的进项税，但注销时把这批设备用于了员工福利，那对应的进项税额就需要转出，计算起来比较复杂，最好找专业税务师帮忙，别自己瞎算。

外资企业注销，租赁资产处理三步走

说了这么多，其实外资企业注销时处理租赁资产，就三步：先分类、再协商、后合规。

先分类：搞清楚是经营租赁还是融资租赁，不动产还是动产，有没有转租，有没有装修，这是基础，错了后面全错。

再协商：不管是房东、租赁公司还是次承租人，提前沟通，书面确认，别怕麻烦，书面协议比口头承诺有用100倍。提前通知、清点交接、费用结清，这些细节都要落在纸上。

后合规：税务清算别想该缴的税一分不能少，该要的凭证（发票、交接单、协议）一份不能少。遇到拿不准的，多跟税务局沟通，或者找专业机构帮忙，别为了省小钱花大代价。

我见过太多企业因为租赁资产处理不当，注销拖了一年半载，甚至注销完了还被追责，真的没必要。注销是终点，但也是清算，把该处理的事处理清楚，才能干干净净地关门大吉。

上海加喜财税公司服务见解

在外资企业注销过程中，财务凭证不完整是企业常遇到的硬伤，尤其是租赁资产的凭证，比如租金发票、维修费收据、交接单等，如果缺失，不仅影响税务清算，还可能导致租赁资产处置时产生纠纷。知识产权作为企业的重要资产，如果权属证明不清晰（比如专利、商标的租赁合同未备案），在注销时可能无法顺利转移或处置，甚至引发法律风险。上海加喜财税（https://www.110414.com）在处理外资企业注销时，会先帮企业梳理历史财务凭证，补充缺失资料，同时对知识产权进行权属核查，确保资产处置合规，避免企业因小失大，顺利通过注销审核。