最近接了个电话，是老王打来的——某市机械厂的老职工，现在在厂区门口开了家小餐馆。电话那头他声音挺急：李会计，我们这租厂区的合同刚签两年，厂子改制注销了，新来的资产管理公司说合同不算数，让我们搬走，这装修投进去的钱咋办啊？这事儿听着耳熟，做财税20年，国企改制、企业注销的案子见了不少，但租赁合同纠纷永远是重灾区。今天咱就掰扯掰扯，国企改完制注销了，那些没到期的租赁合同、没收回的租金、没算清的装修补偿，到底该怎么处理。<

>

为啥国企改制注销，租赁纠纷总扎堆？

要说国企改制注销，本来是市场化改革的正常操作，可为啥一到租赁合同这儿就容易炸雷？我琢磨着，核心就俩字：糊涂账。

国企老厂子，很多历史遗留问题。比如早年厂房出租，可能就是厂里某个领导拍板，签个简单的协议，连公章都没盖全；或者租户是关系户，租金常年拖欠，账面上根本没体现；再或者改制时，资产评估只盯着设备、土地，对长期租赁权这种无形资产压根没当回事儿。结果呢？企业一注销，清算组一看：合同？没印象啊！租户？不认识啊！租户懵了：我签了五年合同，刚交了一年租金，凭啥让我搬？

更麻烦的是法律衔接问题。国企改制可能是整体改制，也可能是分立注销；清算组可能是上级单位派，也可能是第三方机构。这些主体对原企业债务（包括租赁合同义务）的认知和处理方式千差万别。我见过有的清算组觉得企业都注销了，合同自然终止，直接发函让租户搬；也有的租户觉得国企说话不算数，干脆拖着租金不交，最后双方对簿公堂。

说白了，国企改制注销不是一销百了，租赁合同作为原企业的未了结业务，处理不好，轻则影响企业注销进度，重则让清算组、甚至原企业负责人背锅。

两个真实案例：纠纷卡在哪儿，钱又该怎么算？

先说第一个案子，某纺织厂改制注销的故事。这厂子有栋临街厂房，2018年租给老李开了家超市，签了五年合同，年租金20万，押金2万。2022年厂子改制，清算组接手后，发现合同里没写企业注销合同如何处理，直接通知老李：厂子要拆了，合同终止，你一个月内搬走，押金退你，装修补偿没有。老李不干——超市刚回本，装修花了30万，咋说没就没了？

当时我给清算组做税务清算，老李找上门来，拍着桌子要要么续租，要么赔钱。清算组也挺委屈：我们接手时就没这合同，评估报告里也没提租赁负债，哪来的钱赔？

后来怎么解决的？我查了原企业的档案，发现2018年签合用的是厂里的行政章，不是公章，而且财务账上压根没记过其他业务收入-租金。这就有意思了——从法律上，合同可能有效（厂里认可了租赁事实），但从财税上，租金收入没申报，说明厂里可能也没把这合同当回事儿。最后协调下来，清算组从企业改制职工安置费里挤了10万块给老李，作为搬迁补偿，老李也妥协了，提前搬了。

这个案子卡在哪？合同效力与财税记录脱节。国企老厂子很多事实合同没走正规流程，导致法律上认，但财务上没痕迹，清算时自然没法处理。

再说说第二个案子，某商业大厦的例子。大厦原是国企，2019年改制后成立了新物业公司，但老国企没注销，留着处理历史债务。2023年，老国企决定注销，清算组发现大厦里有个租户小张，从2016年租了个铺面，一直签一年一签的合同，租金都是现金交，没开发票，账上也没记录。现在小张说：我租了七年，一直按时交钱，现在你们注销了，得跟我签长期合同！新物业公司不干：我们没跟小张签过合同，凭啥认？

小张急了，把老国企告了，要求确认租赁关系并赔偿损失。法院怎么判？我看了判决书，关键证据是：小张提供了2016-2023年的租金转账记录（备注商铺租金），还有老国企物业部出具的收据（虽然没公章，但有经办人签。最后法院认定，虽然合同不规范，但实际履行了七年，形成了事实租赁关系，老国企注销前，清算组必须跟小张算清楚租金、押金，否则不能注销。

这个案子说明啥？没合同≠没租赁。国企改制时，千万别以为没签书面合同就没事，实际履行的证据（转账记录、收据、水电费单子）比一纸合同更有说服力。

处理纠纷，记住这几点能少走弯路

不管是清算组还是租户，遇到国企改制注销后的租赁纠纷，别急着吵，先搞清楚三件事：合同有没有效？钱该谁出？证据够不够？

第一，合同效力：看主体和内容

原国企注销前，租赁合同是不是有效？得看签合原企业有没有完全民事行为能力，合同内容是不是合法。比如，国企出租国有资产，有没有经过审批？租金是不是明显低于市场价（可能涉及国有资产流失）？如果合同本身没问题，那企业注销不影响合同效力，清算组得接着履行——要么让租户继续租（如果资产还在），要么赔偿违约金。

这里有个关键点：《民法典》第557条说了，债权债务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。也就是说，就算合同主体注销了，关于租金怎么算装修怎么赔这些条款，照样管用。

第二，责任主体：找清算组还是接收方？

原国企注销了，找谁要钱、找谁担责？一般是清算组。因为《公司法》第185条明确说了，清算组得处理公司未了结的业务。包括收租金、退押金、赔违约金。但如果资产已经卖给新公司了，比如厂房卖了，新公司接收了租赁收益，那新公司可能也得承担责任——我见过一个案子，新公司买了厂房后，继续收租户租金，结果原国企注销后租户找上门，新公司被判继续履行合同。

第三，证据为王：没证据，再理也白搭

做财税的都知道，一切业务有据可查。租赁纠纷更是如此。租户得保留好：租赁合同（哪怕是手写的）、租金转账记录、押金收据、装修合同和发票、沟通记录（微信、短信）。清算组呢，得把原企业的租赁档案翻出来：有没有审批文件？财务上怎么记租金收入？有没有租户的催款函？

我见过最离谱的一个案子，租户说我交了五年租金，结果拿不出任何证据，连转账记录都没有，最后法院都没支持。所以说，证据是救命稻草，丢了就真没了。

给租户和清算组的几句大实话

做了20年财税，见过太多两败俱伤的纠纷。其实很多事儿，提前沟通就能避免。

对租户来说：签合别信口头承诺，哪怕国企领导拍胸脯，也得白纸黑字写清楚企业注销后合同如何处理；租金尽量走公账，备注租赁费，别现金交易；装修前跟出租方签个装修协议，明确如果合同解除，装修补偿怎么算。

对清算组来说：别嫌麻烦，原企业的租赁合同逐份查，该认的认，该赔的赔；如果资产已经处置，提前跟接收方说清楚租赁关系是否延续；实在协商不了，找第三方评估机构做个装修损失评估，别自己拍脑袋定价。

说实话，国企改制注销不容易，租户也不容易。清算组别总想着快点注销甩包袱，租户也别总想着国企好欺负。坐下来，把账算清楚，把证据摆出来，很多事儿都能商量着来。毕竟，和气生财，官司打到律师费、诉讼费，哪一样不是从钱里出？

在上海加喜财税公司（https://www.110414.com）处理的企业注销案例中，我们发现财务凭证不完整是导致租赁合同纠纷的核心隐患之一。许多国企改制时，因历史遗留问题，租金收据、租赁协议等关键凭证缺失，导致清算组无法核实债务真实性，租户也因缺乏证据维权困难。企业注销对知识产权的影响常被忽视——若原企业名下的商标、专利等未在清算前明确处置，可能导致租户使用相关标识的合法性争议，甚至引发新的侵权纠纷。我们建议企业提前梳理财务凭证，建立完整的租赁档案，同时对知识产权进行专项评估，确保债权债务清晰、无形资产合规处置，从源头规避法律风险。