主体消亡后的权利真空：上海房地产公司注销中土地承包经营权终止的多维困境与破解路径<

>

在上海这座土地资源极度稀缺的超大城市，房地产企业的生灭始终牵动着城市肌理的细微变化。近年来，随着行业调控深化与市场周期波动，上海房地产公司注销数量逐年攀升——据上海市市场监督管理局2023年度《市场主体发展报告》显示，2022年至2023年间，全市房地产企业注销数量同比增长18.7%，其中不乏持有农村土地承包经营权（以下简称土地经营权）的中小型房企。当这些公司法人资格注销，其通过流转取得的土地经营权如何终止？这不仅涉及物权法理的逻辑自洽，更关乎农民土地权益保障、耕地保护红线及市场交易安全的多重平衡。这一问题看似是企业注销后的程序性收尾，实则暴露了土地经营权流转制度中主体消亡这一特殊情形的规则空白，亟待从法律解释、政策衔接与实践操作三个维度展开深度剖析。

一、权利性质与流转现实的错位：房地产公司土地经营权的特殊性

要探讨公司注销后的权利终止问题，首先需明确房地产公司所持有的土地经营权究竟为何种权利。根据《农村土地承包法》第三十六条，土地经营权可通过出租、入股等方式流转，且流转期限不得超过承包期的剩余期限。房地产企业作为以营利为目的的市场主体，其取得土地经营权的目的往往并非农业经营，而是为后续房地产开发储备土地——尽管《土地管理法》明确规定农地农用，但在实践中，部分房企通过与村集体签订长期流转合同，试图将农地变性为建设用地，这种曲线拿地模式曾在上海郊区（如金山、奉贤等区域）一度盛行。

农业农村部2022年《农村土地流转合同管理调研报告》指出，全国范围内企业参与土地流转的比例已达12.3%，其中房地产企业占比约8%；而在上海，这一比例虽略低于全国水平，但房企流转土地的面积普遍较大（平均流转面积超500亩），且期限多集中在20-30年，远超普通农业经营者的流转周期。这种大、长、非农化的流转特征，使得房企注销后的土地经营权处置问题更为复杂：一方面，土地经营权用益物权的属性要求其必须随主体消灭而终止；房企在土地上可能已投入大量资金（如农业设施建设、土壤改良等），若简单权利终止，将导致沉淀资产闲置，甚至引发农民与企业债权人之间的权益冲突。

更值得深思的是，土地经营权流转本意是激活农村土地要素，但房企的介入却使其异化为土地投机工具。当这些公司因资金链断裂或战略调整而注销，其名下的土地经营权便陷入权利无主、土地荒废的尴尬境地——2023年上海市农业农村局专项督查发现，近三年因房企注销导致的土地撂荒面积已达1200余亩，其中80%的土地因缺乏复耕条件而需投入高额成本修复。这不禁让人追问：我们是否在鼓励土地经营权流转的忽略了对其流转主体资格与流转目的的审慎监管？

二、法律困境与观点碰撞：权利终止的三条路径及其逻辑矛盾

面对房企注销后的土地经营权终止问题，理论界与实务界形成了三种主要观点，每种观点都植根于不同的法律逻辑，却又在现实中面临难以自洽的困境。

（一）权利当然消灭说：主体消亡必然导致权利终止的物权逻辑

持此观点者认为，土地经营权作为一种用益物权，其存在以权利主体存在为前提。根据《民法典》第五十九条法人解散依法清算并完成法人注销登记，法人终止，房企一旦完成注销登记，其民事主体资格即告消灭，土地经营权作为其法人财产权的组成部分，理应随主体消灭而当然终止。终止后，土地应返还给原承包方（通常是村集体经济组织），由村集体重新发包。

这一观点的立法依据似乎十分明确——《农村土地承包法》第五十四条明确规定土地经营权流转合同期满，受让方应当将土地返还给承包方。其致命缺陷在于忽略了合同未到期而主体消亡的特殊情形。若机械适用当然终止，将导致两个严重后果：一是农民的土地承包权益受损——原流转合同约定的租金、分红等收益可能因企业资不抵债而无法兑现；二是社会资源浪费——房企已投入的农业设施、基础设施等可能因土地空置而贬值。正如华东政法大学民法典研究院教授朱晓喆所指出的：权利消灭说虽然符合物权法理，却忽视了土地经营权流转中‘人地关系’的稳定性需求，将导致‘企业死、土地荒’的恶性循环。

（二）权利概括继受说：由清算组或债权人承接权利的债权逻辑

另一种观点主张，房企注销前需进行清算，其土地经营权作为清算财产，应通过法定程序由清算组处置或由债权人概括继受。具体而言，若土地经营权具有市场价值，可通过拍卖、变卖等方式转让给新的受让方；若无人受让，则由清算组负责复耕后返还村集体。这一观点的依据是《企业破产法》第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，为破产财产，土地经营权作为房企的无形资产，自然属于破产财产范畴。

这一观点在实践中面临操作难题：其一，土地经营权的价值评估缺乏统一标准。农业用地的经营权价值受地理位置、土壤肥力、经营效益等多重因素影响，且非农化倾向使其市场价值远高于农业经营价值，若简单以拍卖方式处置，可能引发低价流转或高价投机的风险。其二，债权人优先受让可能损害农民利益。若土地经营权被债权人（如银行）以抵债方式取得，其农业经营能力存疑，极易导致土地撂荒。上海市第二中级人民法院2023年审理的一起案件中，某房企注销后，其名下300亩土地经营权被银行以抵债方式取得，但因银行缺乏农业管理经验，土地撂荒近两年，最终由政府介入才完成复耕。这不禁让人反思：将土地经营权简单视为普通破产财产，是否忽视了其承载的粮食安全与农民生存保障功能？

（三）权利终止但责任延续说：平衡多方利益的折中逻辑

与前两种观点相比，权利终止但责任延续说试图在物权法理与社会效果之间寻找平衡点。该观点认为，土地经营权应随房企注销而终止，但房企在土地上的投入（如不可移动设施、土壤改良费用等）应通过清算程序对原承包方给予合理补偿；若企业资不抵债，则由政府设立土地流转风险基金对农民进行适当补贴，同时责令清算组负责土地复耕。

这一观点的合理性在于，它既承认了权利主体消灭导致权利终止的必然性，又通过责任延续机制弥补了农民与企业债权人的利益损失。其核心难题在于补偿标准与基金来源的确定。是按原始投入成本补偿，还是按土地增值收益补偿？若政府设立风险基金，资金应来自财政拨款还是企业缴纳的流转保证金？这些问题若不解决，责任延续可能沦为纸上谈兵。

三、实践难题与立场转变：从规则空白到机制构建的认知迭代

在梳理三种观点的过程中，笔者的立场也经历了从当然消灭说到责任延续说的转变。最初认为，物权法理的严谨性要求权利随主体消灭而终止，这是逻辑自洽的必然选择。但随着对上海本地案例的深入调研，发现当然终止在实践中往往导致三不管地带——企业认为注销即免责，村集体认为土地应返还，债权人认为资产应处置，最终土地权益悬空、农民利益受损。

例如，2022年青浦区某房企因资金链断裂注销，其名下200亩土地经营权流转合同剩余15年，企业已支付5年租金（共计300万元），但尚欠农民后续租金200万元。企业清算时，因无其他资产，农民的欠款无法兑现；而土地经营权因企业注销当然终止，农民虽收回土地，却因缺乏经营能力而撂荒，且无法追讨剩余租金。这一案例暴露了当然消灭说的实践缺陷——它只关注了权利归属，却忽视了利益补偿。

相比之下，责任延续说虽然操作复杂，却能更全面地平衡各方利益。其核心逻辑是：土地经营权的终止不仅是权利的消灭，更是责任的转移——房企因注销而免除合同义务，但对其在土地上的投入与对农民的承诺，应通过清算、补偿、复耕等机制实现责任社会化。这一立场转变，本质上是从形式正义向实质正义的演进：法律不仅要维护权利体系的逻辑严密，更要保障弱势群体的基本权益。

四、破解路径：构建主体消亡—权利终止—利益补偿—土地复耕的全链条机制

要解决上海房地产公司注销后土地经营权终止的难题，需跳出单一法律思维的局限，构建法律规范+政策配套+实践操作的全链条机制。

（一）法律层面：明确权利终止+清算优先的规则

建议在《农村土地承包法》修订中增加主体消亡条款：明确企业法人注销后，其通过流转取得的土地经营权自注销登记之日起终止；土地经营权作为清算财产，应优先用于清偿对原承包方的债务（如未支付的租金、违约金等）；清算组应在土地经营权终止后6个月内完成土地复垦，并返还给原承包方。这一规则既坚持了权利终止的物权法理，又通过清算优先保障了农民利益。

（二）政策层面：设立土地流转风险补偿基金

针对房企资不抵债导致农民利益无法保障的问题，可由上海市农业农村局牵头，联合财政局、金融监管局设立土地流转风险补偿基金。基金来源包括：财政专项拨款、房企流转土地时缴纳的保证金（按流转金额的5%-10%收取）、社会捐赠等。基金主要用于补偿因企业注销导致的农民租金损失、土地复垦费用等。建立流转企业信用评级制度，对信用等级低的企业提高保证金缴纳比例，从源头降低风险。

（三）实践层面：建立多部门协同处置平台

针对土地经营权评估难、复耕难的问题，可依托上海市农村产权交易所，建立企业注销土地经营权处置平台。平台整合农业农村、市场监管、法院等部门数据，实现企业注销预警—土地经营权评估—处置方案制定—复垦监督的全流程管理。例如，当市场监管部门受理企业注销申请时，平台自动触发预警，通知农业农村部门暂停土地流转合同履行，并组织专业机构对土地经营权价值与复垦成本进行评估，为清算组提供处置依据。

在权利消亡中守护土地的温度

上海房地产公司注销中土地承包经营权的终止问题，本质上是城市化进程中资本逻辑与土地的碰撞。当资本退场，我们不能让土地陷入权利真空，更不能让农民成为沉默的受害者。从当然消灭到责任延续，不仅是法律规则的完善，更是对土地是农民的命根子这一朴素理念的坚守。

或许，正如一位老农在土地撂荒后所说：地荒了，心就空了。土地经营权的终止，不应是冰冷的物权消灭，而应是充满温度的权利交接——在房企注销的终点，我们不仅要让土地物归原主，更要让土地重焕生机。这，或许才是法律与政策应有的温度。