上海公司注销，如何处理公司租赁物抵押？——企业服务新手与财税专家对话实录<

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【场景】

某财税服务公司办公室，阳光透过百叶窗洒在桌上。刚入职3个月的企业服务专员小李，正拿着笔记本紧张地翻着资料，对面的王老师有13年财税和企业服务经验，手里端着保温杯，笑眯眯地看着他。

小李：（挠头，有点不好意思）王老师，我最近跟了个上海公司注销的案子，客户租的办公楼马上到期，但老板突然问我我们租的桌子椅子，能不能拿去抵押抵租金啊？我当时就懵了……租赁物抵押？这词听着耳熟，但具体是啥？公司注销时这事儿该怎么弄啊？我书上好像没细讲……

王老师：（噗嗤一笑）哈哈，你这问题问得傻得可爱，但特别实在！我刚入行那会儿，也把租赁和抵押混为一谈，还闹过笑话呢。别急，咱们慢慢捋。

一、先搞清楚：租赁物抵押到底是个啥？

小李：对对对，我就分不清！客户租的桌子椅子，是租赁物，那抵押又是啥？难道是把租来的东西再押给别人？

王老师：（放下保温杯，比划着）你这就好比租房子和拿房子抵押贷款的区别。租赁，是你花钱租别人的东西用，东西还是人家的，你只有使用权，比如你租办公室，房东是出租人，你是承租人，桌椅板凳都是房东的（或者房东从别人那儿租来的，叫转租）。抵押呢，是东西的主人（叫抵押人）拿这个东西去担保借钱，万一还不上钱，债主（抵押权人）能拿这东西抵债。

小李：（恍然大悟）哦！就像我租了个电动车，我不能拿这电动车去抵押借钱，因为车不是我的！对吧？

王老师：对喽！所以你客户说的拿租来的桌子椅子抵押抵租金，在法律上根本行不通——东西都不是他的，咋抵押？不过啊，这里有个坑，我当年就踩过：有些客户会把租赁押金和抵押搞混。比如租办公室时交了3个月押金，这押金其实是担保，不是抵押。注销时如果没到期，押金能不能退，这才是关键。

小李：（赶紧记笔记）原来如此！那公司注销时，租赁物到底要处理哪些事儿？

王老师：核心就三件事：① 租赁合同怎么解？② 租的桌椅设备怎么还？③ 押金能不能退？ 听着简单，但每个环节都有小雷区，咱们一个个说。

二、租赁合同没到期，公司注销了，合同怎么办？

小李：王老师，我那个客户就是合同还有1年到期，老板不想干了，直接注销公司。那合同是不是自动解除了？押金是不是就没了？

王老师：（摇摇头）可不能这么想！合同是公司和房东签的，公司是合同主体，注销前必须把合同处理完，不然房东能起诉公司原股东（尤其是未实缴的股东），要求赔偿损失。我2015年接过一个案子，客户注销时没管租赁合同，房东直接告到法院，说办公室提前空置，导致我损失半年租金，最后原股东赔了20多万！

小李：（倒吸一口凉气）这么严重！那到底该怎么处理？

王老师：分两步走：① 提前通知房东；② 协商解除合同。根据《民法典》，承租人要提前解除合同，得合理期限通知对方，一般是30天。但光通知不够，得谈补偿——因为房东可能还没找到新租客，突然空置会有损失。

小李：补偿多少啊？客户肯定不想多赔……

王老师：（神秘一笑）这里有个行业小技巧：别直接说我们公司要注销了，房东一听可能狮子大开口。你可以说公司业务调整，需要缩减办公面积，能否提前解除合同？我们可以帮忙找下家，或者补偿1-2个月租金作为空置期损失。我之前有个客户，这么一谈，房东只收了1个月租金补偿，还主动帮着找了新租客，省了3万块！

小李：哇，这招好！那如果房东不同意解除合同呢？

王老师：这种情况少，但也不是没有。这时候可以合同转让——把你的租赁合同转给另一个公司（比如关联公司，或者客户朋友的公司），让新公司继续租。相当于你把租来的房子转租给靠谱的人，房东一般也乐意，毕竟不损失租金。不过得记得让房东和新公司签《补充协议》，明确原合同权利义务由新公司承担，不然注销后房东还能找你麻烦。

三、租的桌椅设备，注销时怎么还？这3个坑千万别踩！

小李：合同解决了，那租的桌椅、打印机这些设备呢？直接搬走肯定不行，但原样归还会不会有损耗？客户之前还装修过，这装修算谁的？

王老师：（点头）你问到点子上了！这3个坑，新手最容易栽：

第一个坑：设备损耗。 比如租的办公椅用了2年，扶手有点晃，房东说这得赔钱！咋办？我当年刚入行时，客户租的打印机墨盒用完了，直接搬走没换新的，房东扣了押金，我还帮客户据理力争，结果发现租赁合同里写了归还时需保证设备正常使用，墨盒需满墨——当时脸都红了！

小李：（笑）哈哈，王老师也犯过这种错！那怎么避免？

王老师：归还设备前，一定要和房东一起做《设备交接清单》，写清楚设备名称、数量、现状（比如‘桌椅正常使用，轻微划痕’‘打印机墨盒空，需更换’，双方签字拍照存证。如果房东故意挑刺，你可以翻租赁合同——合同里没写正常损耗需赔偿的，不用认！

第二个坑：装修归属。 很多客户租了办公室就大动干戈，隔墙、吊顶、定制柜……注销时这装修算谁的？我见过最惨的，客户把承重墙打了，房东直接报警，最后不仅装修白做了，还被罚款！

小李：啊？装修不是自己花钱做的吗？

王老师：（叹气）你以为是你的？根据《民法典》，承租人经出租人同意装修的，租赁期满时，出租人无需补偿装修费用——除非合同另有约定。我有个客户当时急了，说我花了30万装修，房东总得给点吧？我让他去翻合同，果然合同里写了租赁期满，装修无偿归出租人所有。不过后来我帮客户谈判，说您看我们公司要注销了，装修拆了也麻烦，不如您折价买下来？房东最后同意了8万块，总比拆了强。

小李：那如果没约定呢？能不能自己拆走？

王老师：这要看装修是不是可移动的。比如桌椅、沙发、挂画，能拆走的肯定能拿走；但隔墙、吊顶、水电改造这种固定装修，拆了可能破坏房屋结构，房东肯定不让。我教你个潜规则：装修前和房东签《补充协议》，明确哪些装修可拆卸，哪些归房东，拆卸时不得损坏房屋结构，这样注销时就省得扯皮。

第三个坑：押金抵扣。 有些房东会以设备损坏未结清水电费为由扣押金，但扣得没道理。比如我去年有个客户，房东说空调滤网该换了，扣500块，结果合同里根本没写滤网更换由承租人负责。后来我帮客户查了《上海市房屋租赁条例》，里面规定出租人只能扣留押金抵扣合同约定的费用，多扣的部分必须退还。最后房东乖乖把500块退了。

四、特殊情况：如果租赁物本身被抵押了，怎么办？

小李：王老师，我突然想到个更复杂的情况：如果客户租的办公室，其实是房东抵押给银行的，这会影响公司注销吗？

王老师：（眼睛一亮）你这个问题问得很专业！确实有这种情况，比如房东缺钱，把租给你的房子抵押给银行贷款了。这时候别慌，记住一句话：买卖不破租赁，抵押也不破租赁——也就是说，不管房东把房子卖给谁，或者抵押给谁，你的租赁合同都有效，新房东/银行都不能赶你走。

小李：那注销时，需要和银行打交道吗？

王老师：一般不用！因为你的合同是和房东签的，银行是抵押权人，不参与租赁关系。但要注意两点：① 归还房屋时，最好让银行（如果银行已实现抵押权）或房东签收，避免后续说没收到房屋；② 如果房东还不上钱，银行要拍卖房子，你有优先购买权——不过注销时房子都不要了，这个权利用不上就是了。

小李：原来如此！我还以为得找银行办手续呢，差点多此一举！

五、新手必看：处理租赁物注销的避坑清单

小李：王老师，您讲了这么多，我赶紧记下来。最后能不能给我个避坑清单，万一遇到客户问，我能快速反应？

王老师：（笑着点头）行！给你总结5条保命技巧：

1. 先看合同！先看合同！先看合同！ 重要的事说三遍。租赁合同里关于解除条件装修归属押金扣除的条款，比什么都重要。我见过新手连合同都没翻，直接告诉客户押金肯定退，结果被房东打脸。

2. 注销前1个月，主动找房东唠嗑。别等房东催你，提前上门聊聊解除合同的事儿，态度好点，递根烟（如果对方抽烟），说说公司注销不容易，咱们互相体谅，很多事儿好谈。

3. 所有沟通留痕迹！ 口头承诺没用，微信聊天记录、邮件、书面协议，能留证据就留。我有个客户，房东口头说押金全退，结果注销后反悔，幸好微信里有记录，最后要了回来。

4. 水电煤、物业费结清！ 这些费用没结清，房东能卡你注销。最好让房东出个费用结清证明，盖公章，不然工商局可能不通过注销申请。

5. 别替客户做决定！ 比如押金肯定能退装修不用赔钱，这些话别说。你可以说根据合同和法律规定，咱们可以这样争取，让客户自己拿主意，出了问题别怪你。

小李：（长舒一口气）听您这么一说，我心里有底多了！原来处理租赁物注销，不是简单还钥匙、拿押金，里面全是法律和人情世故的学问。

王老师：（拍拍小李肩膀）是啊，做企业服务，就像陪客户走一段夜路——你得拿着手电筒（专业知识），还得提醒他脚下的坑（风险），有时候还得扶他一把（谈判技巧）。刚开始肯定会磕磕绊绊，我当年第一次处理注销，因为没检查租赁合同，客户被房东扣了2万押金，我自责了一个月。但慢慢来，多总结，你也会成为老法师的。

小李：（眼睛亮亮的）谢谢王老师！我以后一定多学多问，争取不再问傻问题！

王老师：（笑）哪有傻问题，只有没问明白的事儿。记住，咱们做服务的，客户不懂才找我们，咱们要是怕问傻问题，客户找谁去？大胆去问，大胆去试，错了就改，咱们一起成长！

【尾声】

窗外的阳光更暖了，小李的笔记本上写满了密密麻麻的笔记，从租赁物抵押到押金谈判，从装修归属到避坑清单。他合上本子，对着王老师深深鞠了一躬：王老师，今天真是听君一席话，胜读十年书！

王老师笑着摆摆手：啥话呢，咱们都是给企业服务的，看着客户顺顺利利注销，咱们心里也踏实。以后有啥不懂的，随时来找我，这‘13年的经验’，随时给你‘开小灶’！

两人相视一笑，办公室里充满了温暖和希望。