——新手与财税专家的对话实录 <

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【场景设定】

小王（企业服务新手，入职3个月）：刚接手科创企业清算注销项目，对租赁合同续签审批一头雾水，总担心多此一举或踩坑。

李姐（财税资深专家，13年经验）：擅长用接地气的语言解释复杂流程，常分享踩坑史帮新人避雷。

对话开始

小王：（挠头）李姐，我最近跟了个科创企业清算注销的项目，老板突然问我：公司都要注销了，为啥还要花时间处理租赁合同的续签审批？我当时愣住了，觉得他说得有道理——注销了合同不就自动终止了吗？这审批是不是多此一举啊？

李姐：（笑）哈哈，你这个问题问得特别实在！我刚入行时也犯过同样的想当然错误。租赁合同在清算注销里，就像你搬家时没处理的快递代收点——你以为不要了，其实里面可能还有没取的重要包裹，处理不好容易惹麻烦。 来，我给你捋捋为啥这审批不能少。

一、清算注销时，租赁合同续签审批到底在审什么？

小王：审续签？可是公司都要注销了，续签了不是还要履行吗？这不是增加清算组的麻烦吗？

李姐：（点头）嗯，你这个困惑很典型！其实这里的续签审批，不是真的让公司继续租下去，而是审要不要保留租赁合同的效力，或者怎么终止它。你想啊，很多科创企业的租赁合同还没到期，比如签了3年，才用了1年，这时候直接不管，可能会面临两个大坑：

第一个坑：违约金。 你突然不租了，出租方肯定不干，合同里一般写着提前解约要付X个月租金作为违约金。清算组要是没走审批流程直接解约，万一出租方起诉，清算财产可能被强制执行，影响债权人清偿。

第二个坑：遗留物品。 科创企业实验室里可能有贵重设备、未用完的耗材，甚至有政府项目采购的专用物资。如果合同没处理好，出租方以占用场地为由扣留这些东西，损失就大了。

我之前就踩过这个雷！ 10年前接过一个生物医药企业清算，他们租的实验室有台进口离心机，价值80万。清算组觉得反正要注销了，设备不要了，直接搬走没和出租方打招呼。结果出租方以合同未解约、擅自搬离为由，起诉扣了公司账户里的100万，最后债权人闹到我们监管部门，差点被吊销执照。从那以后，我记住了：租赁合同在清算里，不是要不要续的问题，而是怎么安全退场的问题。

小王：哦！那这个审批具体要审哪些内容呢？是审要不要续签，还是怎么解约？

李姐：问得好！审批的核心就三点，我给你打个比方：就像你要退租房子，得先跟房东算三笔账。

第一笔账：经济账。 审续签和解约哪个更划算。比如，合同还有2年到期，提前解约要付6个月租金违约金（假设30万），但继续租下去，每月租金5万，2年就是120万，明显解约更划算。反过来，如果违约金很高（比如1年租金60万），而继续租下去能当过渡期（比如慢慢搬设备、处理存货），那就可能选择短期续签，等找到下家再转租。

第二笔账：风险账。 审合同里的‘雷’。比如有些合同写着租赁期间不得转租，但科创企业清算时，转租可能是减少损失的好办法——如果能找到下家接手租约，不仅不用付违约金，还能收一笔转让费。这时候就得审批要不要修改合同条款，允许转租。

第三笔账：责任账。 审清算组能不能扛得住。比如续签后，如果场地出了问题（比如漏水导致设备损坏），责任算谁的？所以审批时要明确续签期间，因原公司原因导致的损失，由清算组用公司财产承担；因出租方原因导致的损失，要保留追责权利。

行业小技巧： 这三笔账不用你自己算，找律师和评估公司出个《租赁合同处理方案》，附上违约金测算、转租可行性分析，老板一看就懂，审批也快。

二、租赁合同续签审批，到底要走哪些流程？

小王：流程是不是很简单？老板签字就行了吧？

李姐：（摆手）哎哟，可千万别这么想！清算期间的审批，比正常经营时规矩多十倍，因为清算组是替死公司办事，每一步都要经得起债权人、法院和监管部门的扒皮。我见过新手直接让老板签字，结果债权人开会时质问：你们凭什么擅自决定续签？是不是想转移财产？最后清算组被罢免，重来一遍，耽误了3个月时间。

正确的流程，分对内和对外两步，一步都不能少：

第一步：对内审批——清算组内部的三堂会审

1. 清算组会议决议： 这是第一道关。根据《公司法》，清算组处理公司重大财产（比如租赁合同涉及的核心资产），必须经清算组全体成员过半数通过。注意：不是老板签字，是清算组所有人签字——如果清算组有律师、会计师，他们不签字，决议无效。

我曾经也犯过这个错！ 5年前有个项目，清算组长是老板的亲戚，他说我代表老板就行，让我们直接出决议。结果后来债权人起诉，说清算组决议程序违法，法院判决该决议无效，所有流程推倒重来。从那以后，我养成了习惯：开会前先清点清算组人数，确保签字一个都不能少。

2. 股东会/股东大会确认： 如果租赁合同涉及的金额比较大（比如年租金超过公司净资产30%），或者可能影响债权人利益（比如续签后要付大额租金），必须提交股东会确认。科创企业很多是有限责任公司，股东会决议需要代表2/3以上表决权的股东通过，这个比例可不能算错！

3. 税务备案： 没错，税务也要备案！因为续签或解约可能涉及印花税（租赁合同按租金0.1%贴花）、增值税（如果提前解约收了违约金，可能要交增值税）。我见过有企业因为解约时忘了交印花税，被税务局罚款2万，清算财产直接被扣。

第二步：对外沟通——和出租方谈判+留痕

小王：对外沟通是不是就是告诉出租方我们要解约/续签？

李姐：（笑）哪有那么简单！和出租方打交道，就像谈恋爱分手——既要讲清楚为什么分，还要把分手费财产分割都写明白，不然对方回头找你哭诉你当初不是这么说的，麻烦就大了。

谈判前要准备三件套：

- 《租赁合同原件》+《补充协议》：看看里面有没有提前解约需书面通知违约金计算方式等条款；

- 《资产清单》：列清楚场地里的物品（比如设备、存货、装修），拍照留证；

- 《处理方案》：就是刚才说的经济账、风险账、责任账，让出租方知道我们不是无理取闹，是算过账的。

谈判时要记住两个不：

- 不口头承诺：我见过清算组口头跟出租方说违约金我们肯定给，结果后来债权人不同意，出租方直接起诉，最后清算组个人赔了钱；

- 不拖泥带水：清算有时间限制（一般6个月，最长不超过9个月），如果谈判拖太久，可能导致合同没处理完，公司就注销了，责任全清算组扛。

谈判后要留痕三件套：

- 《解除/续签租赁合同协议》：白纸黑字写清楚什么时候解约违约金怎么付物品怎么搬双方责任；

- 沟通记录：微信、邮件、会议纪要都要保存，比如出租方说同意转租，一定要有微信聊天记录或邮件确认；

- 交接清单：搬物品时，让出租方签字确认已收到XX物品，避免后续说你少搬了。

三、新手最容易踩的3个坑，我替你踩过了！

小王：听您这么说，感觉比我想象的复杂多了！有没有新手最容易踩的坑，您给我提个醒？

李姐：（叹气）太多了！我给你挑3个最致命的，都是我当年交的学费：

坑1：以为不续签=自动解约，忘了走书面通知程序。

很多新手觉得合同到期不租了，自然就解约了，但租赁合同可不是自动续期那种，到期前不书面通知，可能变成不定期租赁——你想解约，还得提前1个月通知，否则还是违约！我有个客户，合同到期后没通知出租方，结果过了3个月才发现自己还在租着，又多付了3个月租金。

坑2：把个人物品和公司财产混在一起搬。

科创企业创始人常把实验室设备研发资料当成自己的，其实只要是用公司钱买的，都是公司财产。我见过一个创始人，清算时偷偷把价值20万的实验设备搬回家，结果被清算组发现，不仅设备被追回，还被债权人起诉侵占公司财产，差点坐牢。记住：搬东西前，一定要列《公司财产清单》，让清算组和出租方一起签字确认！

坑3：忽略了政府补贴的退回问题。

很多科创企业拿过场地租金补贴研发设备补贴，这些补贴一般要求在租赁期内使用场地/设备。如果你提前解约，可能需要退回部分补贴。我见过一个企业，因为忘了退补贴，被科技局列入失信名单，影响以后申报项目。所以审批前，一定要去查一下公司有没有与租赁挂钩的补贴，有补贴就要先和政府部门沟通退回事宜。

四、时间节点怎么把握？别让等拖垮清算！

小王：那这些审批和沟通，应该在清算的哪个阶段做呢？是不是等清算报告出来再说？

李姐：（摇头）千万别等！清算就像拆，越早处理引信，越安全。 我给你画个时间轴，你记一下：

1. 清算组成立后1周内： 拿出《租赁合同清单》，列出所有未到期租赁合同（包括场地、设备、车辆等），标注到期日月租金违约金比例。

2. 清算组成立后2周内： 完成对内审批（清算组决议+股东会确认），同时联系律师和评估公司，出《租赁合同处理方案》。

3. 清算组成立后1个月内： 和出租方完成谈判，签《解除/续签协议》，搬走所有物品，拿到《交接清单》。

4. 清算过程中： 每月更新《租赁合同处理进度表》，确保没有遗漏。

为什么这么急？ 因为清算有6个月期限，如果前3个月没处理好租赁合同，后3个月要忙着申报债权、清偿债务、分配剩余财产，到时候手忙脚乱，很容易出问题。就像你做饭，食材（租赁合同）不提前洗好切好，等要炒菜（清偿债务）时才发现菜没洗，肯定来不及！

结尾：别怕踩坑，每个坑都是成长的阶梯

小王：（松了口气）听您讲完，我感觉思路清晰多了！原来清算注销中的租赁合同续签审批，不是要不要做的问题，而是怎么做才安全的问题。

李姐：（拍拍小王的肩膀）是啊，小王，刚开始接触清算项目，觉得复杂、麻烦很正常。我当年第一次独立做清算时，因为没处理好租赁合同，被客户骂了整整3天，晚上躲在被子里哭。但后来每次踩坑，我都把教训记在本子上，慢慢就成了现在的避雷专家。

做企业服务，尤其是科创企业的清算服务，就像给临终的老人送终——既要专业，要有温度。科创企业创始人大多把公司当成孩子，清算时他们可能比你还焦虑，咱们多一分耐心，多一分细致，他们就能少一分遗憾。

记住：没有傻问题，只有没问清楚的坑。 遇到不懂的，随时来问我，咱们一起把每个项目都做成放心工程。加油，你肯定能比当年的我做得更好！

【对话结束】

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