集体企业注销后，场地使用权到底该归谁？从业15年，我见过太多扯皮

做了15年企业法律顾问，经手的集体企业注销案子少说也有七八十起。要说其中最让人头疼的，十有八九都是场地使用权的归属问题——企业没了，地还在，到底该还给集体组织，还是原承租人能继续用，甚至有时候连集体组织内部都为这事儿吵翻天。今天我就以一个老法师的身份，结合几个真实的案例，跟大家聊聊这个看似简单，实则暗藏玄机的问题。<

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集体企业注销，场地使用权为啥总扯不清？

先得明确一个核心概念：集体企业的场地，绝大多数都是集体建设用地使用权，所有权归村集体、乡镇集体这些集体组织，企业只有使用权，不是所有权。这就好比租房子，你租住了10年，房子不是你的，租约到期或者你不住了，得还给房东。道理简单，但实操中为啥总出问题？

关键就出在历史遗留和合同约定上。早些年（比如2000年前后），很多集体企业的租赁合同特别不规范，有的就一张白纸黑字的便条，有的甚至只有口头约定，租金多少、租期多久、企业注销后场地怎么处理，全没写清楚。更麻烦的是，那时候的集体企业管理也不太规范，有时候是村主任拍板定的租约，有时候是乡镇企业局牵的线，连出租方到底是谁（是村集体还是乡镇集体）都模模糊糊。

我印象特别深，2018年接过一个案子，是上海郊区一个村办服装厂。厂子是2005年租的村集体5亩地，合同是村里老会计手写的，租金每年5万，租期20年，但通篇没提企业注销后场地怎么处理。2018年厂子经营不善，老板申请注销，清算组一看，厂里除了几台旧缝纫机，就剩这块地了。老板想：我租了这么多年，地上还盖了厂房，总不能白给村里吧？村里也觉得：地是我们的，你厂子没了，地就该收回来，厂房谁盖的归谁，但地得重新谈。

双方僵持不下，老板找到我，我当时就问：合同里有没有写‘企业注销时场地使用权归属’？他摇头。我又问：当年租地的时候，有没有村里开的会议纪要，或者村民代表同意的文件？他说也没有，就是老会计跟他口头说的放心用，村里支持。我当时就心里一沉——这种三无合同，打官司太被动了。

后来果然，村里起诉到法院，要求收回场地，老板主张优先承租权。法院判决很明确：租赁合同因企业注销而解除，场地使用权应返还给集体组织，老板对地上建筑物可以主张适当补偿，但无权继续使用场地。老板气得直拍大腿：我在这块地上投了200多万建厂房，说收就收了？我只能说：早知今日，何必当初啊。

三个真实案例：场地使用权到底归谁？

说到这儿，可能有人会问：那如果合同里写了呢？是不是就能归承租人？还真不一定。我再讲两个案例，大家就明白这事儿有多复杂了。

案例一：合同写了场地随企业转让，集体组织不认账，法院怎么判？

2020年，我代理过一个苏州的乡镇机械厂。这家厂子是2010年租的镇集体工业用地，合同里有一条：租赁期内，若企业发生转让、注销，场地使用权可随企业一并转让给第三方，且镇集体享有优先购买权。2020年厂子经营不下去，老板想注销，同时把场地使用权转让给另一个想做仓储的企业。镇集体知道了，直接说不行：转让可以，但得先卖给我们，我们出价100万，对方出价120万，你也得先卖给我们。

老板懵了：合同里写了‘可随企业转让’，怎么就不行？镇集体给出的理由是：集体土地使用权的流转，必须经过集体成员大会或者成员代表大会三分之二以上成员同意，我们没开会，这转让就不合法。

后来官司打到法院，法院最终认定：虽然合同约定了随企业转让，但根据《土地管理法》和《村民委员会组织法》，集体经营性建设用地的流转，必须履行民主议定程序（比如召开村民大会、乡镇政府审批等）。镇集体没有证据证明他们履行了这些程序，所以随企业转让的约定因违反法律强制性规定而无效。最终，场地使用权还是返还给了镇集体，老板只能和受让方解除转让协议，损失惨重。

我当时就在想：这种合同约定和法律规定打架的情况，到底是谁的锅？其实还是双方都没把集体土地的特殊性当回事——企业以为是普通租赁，可以随便转；集体组织以为口头同意就行，忽略了法定程序。

案例二：历史遗留问题，租赁手续不全，用了30年的地，说收就收？

这个案子更典型，是2021年我在浙江嘉兴处理的。一个镇办食品厂，1988年建的，当时租的是镇里的场地，就一张盖着镇公章的便条，写着租给食品厂3亩地，年租金3000，用于建厂房。后来食品厂改制成了个人，老板一直租到2021年，厂子注销时，突然收到镇里的通知：场地要收回，当年手续不全，现在补办租赁合同，租金按现在的市场价算。

老板不干了：我在这块地上做了30年生意，镇里一直没说手续不全，现在厂子没了就要收地，补偿呢？镇里的理由是：80年代的租赁不规范，现在土地管理严格，必须补签正式合同，否则就是非法占用。

这案子拖了半年，最后是我建议老板先找第三方评估机构，对地上建筑物（厂房、仓库）进行评估，同时收集30年来的租金缴纳记录、镇里历年来的默许证明（比如税务登记证上地址、镇里发的荣誉证书等）。最后协调结果是：镇里承认租赁事实，补签租赁合同，租金按市场价的80%计算（因为老板地上建筑物投入较大，镇里给了点情面），但明确约定企业注销后，场地使用权自动返还镇集体。

这个案子让我感触很深：历史问题不能一刀切，既要尊重法律规定，也要考虑既成事实。如果镇里一开始就硬抠手续不全，非要收回地，老板可能一分补偿都拿不到，反而会激化矛盾。

处理这类问题的关键：守住三条底线

讲了这么多案例，到底怎么才能避免注销后场地使用权扯皮？结合我的经验，核心就三条底线，不管是集体组织还是承租人，都得记牢：

第一，土地权属永远不能含糊。 集体土地是集体的，不是企业的，企业只有使用权。注销前，清算组必须搞清楚：这块地的所有权人是谁？是村集体、乡镇集体，还是农民集体？出租方是不是有权出租？这些基础信息不清楚，后面全是白搭。我见过有案子，企业注销后才发现，当年租地的村集体其实早就被撤销了，真正的权利人是另一个村，这下更麻烦了。

第二，合同约定要合法+具体。 合法就是不能违反集体土地管理的强制性规定，比如必须经过民主议定程序，必须报乡镇政府批准；具体就是要把企业注销后场地怎么处理写清楚：是返还集体，还是承租人有优先承租权？地上建筑物怎么补偿？有没有过渡期？这些越细越好，别学早期企业一张纸搞定。

第三，清算程序要透明+留痕。 企业注销时，清算组一定要通知集体组织，把场地使用权的处理方案列进去，让集体组织签字确认。我见过有企业，注销时偷偷把场地使用权卖给了第三方，结果集体组织起诉，法院认定清算程序违法，转让无效——这就是没留痕的教训。

说到这儿，我突然想到一个问题：现在很多地方在搞集体经营性建设用地入市，允许集体土地直接进入市场交易。这对集体企业注销后的场地使用权问题，会不会带来新的变化？比如，如果企业注销时，场地使用权已经入市了，那是不是可以直接转让，不用再返还集体？这个问题，可能还需要未来的实践来回答。

我想问大家一个问题

集体企业的场地使用权问题，本质上是集体利益和个体权益的平衡。早些年，为了发展集体经济，集体组织可能对租赁合同的约定比较宽松；现在土地越来越值钱，集体组织又想收回权益。但不管是哪一方，都不能忽视法律程序和历史事实。

那么，当一份不规范的历史租赁合同，遇到严格的现代法律制度时，我们究竟该更尊重约定俗成的习惯，还是更坚守法律条文的规定？这个问题，可能没有标准答案，但值得我们每个人深思。