——新手与财税专家的对话实录 <

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【场景设定】

某财税服务公司办公室，新手顾问小林拿着一份上海公司注销材料，愁眉苦脸地坐在资深顾问张老师对面。张老师有13年企业服务经验，桌上的咖啡还冒着热气。

问题一：张老师，我们公司要注销了，租赁合同还有半年到期，直接不管了行不行？会不会有事啊？

小林：（声音有点忐忑）张老师，我最近接了个单子，客户在上海浦东做贸易的公司要注销，他们租的写字楼还有半年才到期。老板说反正公司都要没了，合同放着不管呗，到期不续租就行。我听着总觉得不对劲，但又说不上来哪里有问题……

张老师：（放下咖啡杯，笑起来）哎哟，小林啊，你这想法可太危险了！就像你租的房子到期了，钥匙直接扔门口走人，房东不得第二天带着锁匠把你新家给锁了？（拍拍小林肩膀）公司注销时，租赁合同可不是自动消失的，处理不好，能让你老板从注销变成被告。

我2010年刚入行时，犯过更离谱的错误。当时帮一个餐饮公司注销，老板觉得店铺快到期了，反正不租了，没通知房东，结果注销后房东以场地损坏+未提前告知为由，起诉了当时的股东和法定代表人，最后赔了3万押金+2万维修费，老板差点和我绝交。（叹气）从那以后，我每次注销前第一件事就是查租赁合同。

问题二：那必须处理啊！具体要怎么处理呢？是变更合同还是提前解约？有没有个标准流程？

小林：（赶紧拿出笔记本）对对对，那您说，我们第一步该做什么？是先找房东谈，还是先看合同条款？

张老师：（喝了口咖啡，慢慢说）别急，处理这个得像拆，一步一步来。我给你拆成四步，你记好：

第一步：查合同，找钥匙

先翻出租赁合同，重点看三个地方：

1. 租期和到期日：还有多久到期？如果只剩1-2个月，可能熬到期比解约划算；如果还有半年以上，必须提前解约。

2. 解约条款：有没有写因公司注销可提前解约？有没有违约金计算方式？比如提前解约需支付3个月租金作为违约金。

3. 转租条款：合同里写没写允许转租？如果允许，咱们可以帮房东找个新租客，把违约金降到最低。

（压低声音）这里有个小技巧：很多老板签合同时根本不看条款，其实公司注销可无责解约是可以提前写进合同的。下次你帮客户签租赁合记得加上这句，相当于给公司注销买了个保险。

第二步：算笔账，看值不值

比如你客户这个案例：月租3万，还有6个月到期，合同写提前解约赔3个月租金（9万）。但如果你帮房东找新租客，空置期1个月，新租客月租3万，那实际损失就是3万（空置期租金）。这时候你可以跟房东谈：我们帮您找到新租客，减少损失，违约金能不能按3万给？ 大部分房东会同意——毕竟钱落袋为安嘛。

我之前有个客户，违约金要12万，我带着中介跑了3天，找到新租客，最后房东只收了2万配合费，老板当场给我塞了盒茶叶。（笑）做企业服务，就是要当中间人，让双方都觉得占了便宜。

问题三：那房东要是不同意呢？咬定要赔全额违约金，怎么办？有没有什么杀手锏？

小林：（皱着眉）我客户就遇到这种情况，房东说合同白纸黑字写着，少一分都不行，老板急得直跳脚，说公司注销等不起，难道真要赔9万？

张老师：（身体前倾，语气轻松）哎，别急，房东狮子大开口的时候，咱们就跟他掰扯掰扯。这里有几个软招子，比硬刚管用：

招数1：搬出行业潜规则——房东怕空置期

你跟房东算笔账：您现在收我9万违约金，但空置期2个月，您少赚6万租金，实际损失是15万；我帮您找新租客，下个月就能入住，您只损失3万，还能省2个月招租时间。您选哪个？ 大部分房东是精明的，他们更怕钱少赚+房空着。

（神秘一笑）我跟你说，上海写字楼房东圈有个潜规则：宁愿少收违约金，也不想房子空着。尤其是现在经济下行，空置率那么高，你只要帮他解决租客问题，他就愿意让步。

招数2：用注销流程施压——房东怕拖垮

你跟房东说：您要是坚持要9万，那公司注销流程就得暂停。税务清算、工商注销都得等，少说3个月。这3个月您收不到租金，还得跟税务局、工商局扯皮，万一公司被列入‘异常名单’，您以后想收钱都难。 这招叫以退为进，房东一听注销流程麻烦，通常会松口。

（叹气）我当年刚入行时，不懂这招，跟房东硬刚，结果客户注销拖了半年，房东最后只拿到4万违约金，还少赚了半年租金。后来我才明白，处理争议不是争对错，是解决问题。

问题四：万一谈崩了，房东起诉了，公司注销还能继续吗？对我们新手来说，要注意哪些证据留存？

小林：（快速打对对对，证据！我客户说万一房东起诉，公司是不是就注销不了了？还有，我们跟房东协商的时候，哪些东西得留着？

张老师：（竖起手指）这个问题问到点子上了！证据就像救生圈，关键时刻能救命。

第一：公司注销和租赁合同的关系

记住一个原则：有未解决的租赁纠纷，公司可以注销，但股东可能要承担责任。比如房东起诉你提前解约违约金，法院判决后，股东要在未分配利润范围内赔偿。但如果纠纷没解决，税务局可能会要求你先赔钱再注销。

（比喻）这就好比你欠别人钱没还，想人间蒸发，怎么可能？注销公司相当于关门大吉，但债务得清算干净。

第二：必须留存的5类证据

1. 协商记录：微信聊天、通话录音（记得提前告知正在录音，不然可能无效）、邮件往来。比如你跟房东说我们帮您找新租客，违约金降到3万，房东回复行，但要签补充协议，这些都得留着。

2. 补充协议：谈好后，一定要签书面的《补充协议》，写明因公司注销提前解约，甲方（房东）同意减免违约金，乙方（你公司）X月X日前腾房。

3. 付款凭证：违约金、租金、水电费的转账记录，备注租赁合同违约金或X年X月房租。

4. 腾房证明：房东签的《场地交接单》，写明场地已腾空，设施完好。

5. 新租客合同：如果转租了，新租客的租赁合同也要留着，证明房东没有实际损失。

（严肃）我跟你说，新手最容易犯的错误是口头承诺。我见过一个客户，跟房东说违约金下个月给，结果注销后房东不认账，说没签书面协议，最后股东又赔了5万。记住啊：口说无凭，立字为据！

问题五：如果租赁合同上写着转租须经房东同意，我们能不能直接把租约转给新公司？这样是不是不用赔违约金了？

小林：（眼睛一亮）张老师，我客户合同里有这条！那我们能不能帮他们找个关联公司，把租约转过去？这样是不是就不用解约了？

张老师：（摇摇头，笑起来）你这想法聪明反被聪明误啊！转租看着是两全其美，但里面坑多着呢。

转租的雷区

1. 房东可能不同意：就算合同允许转租，房东也可以无理由拒绝。尤其是如果新租客是关联公司，房东可能会觉得你们就是想赖违约金，故意刁难。

2. 转租风险高：新租客如果经营不善，拖欠租金，你作为原承租人还是要承担责任。相当于你甩锅没甩掉，反而背了新债。

3. 税务风险：如果转租价格低于原合同价，税务局可能会认为存在利益输送，让你补税。

（个人经历）我2015年做过一个案子，客户想把租约转给朋友的公司，房东同意了，但后来朋友公司倒闭，拖欠了3个月租金，房东直接起诉了我客户，最后客户不仅没省下违约金，还赔了6万租金。从那以后，我很少建议客户转租，除非新租客是国企或上市公司，实力有保障。

（建议）如果客户想转租，一定要让房东和新租客签《转租补充协议》，明确原承租人责任解除，并且新租客先付半年租金。这样至少能降低风险。

问题六：如果所有办法都试过了，房东还是不松口，我们只能赔违约金，那这笔钱能在公司注销前税前扣除吗？

小林：（松了口气）总算到最后一步了！老板问违约金能不能抵税，我答不上来，您给说说？

张老师：（喝了口咖啡，慢悠悠说）这个问题问得好！很多老板都关心钱能不能省。

违约金税前扣除的3个条件

1. 有合法凭证：房东开的发票，品名要写违约金或合同解除赔偿款，不能写咨询费或服务费，不然税务局会查。

2. 真实发生：有法院判决书、仲裁裁决书或双方签的《补充协议》，证明这笔钱确实是因解约支付的赔偿。

3. 合理金额：不能超过合同约定的违约金金额，比如合同写赔3万，你非要开5万发票，税务局肯定不让。

（小技巧）如果房东不愿意开发票，你可以跟他说您不开票，这笔钱我得交25%的企业所得税，不如您开个票，我给您多付点钱。大部分房东愿意配合——毕竟到手钱才是真钱。

（举例）我有个客户，赔了房东8万违约金，房东开了增值税普通发票，客户在税务清算时顺利扣除了，少交了2万企业所得税。老板当时说早知道这样，早让你来谈了。

结尾：给新手的鼓励

小林：（合上笔记本，长舒一口气）张老师，今天听您一讲，我感觉租赁合同争议没那么可怕了！原来里面有这么多门道。

张老师：（拍拍小林的肩膀）刚开始做企业服务，遇到问题很正常。我当年连租赁备案是什么都不知道，被客户问得哑口无言。（笑）但只要肯学、肯总结，多像今天一样打破砂锅问到底，慢慢就能成为专家。

（语气温柔）做我们这行，不仅要懂法律、懂财税，更要懂人性。房东为什么不愿意让步？因为他怕损失；老板为什么着急注销？因为他想解脱。咱们做的，就是帮双方找到平衡点，让事情圆满解决。

（举起咖啡杯）来，小林，为咱们企业服务人的耐心和智慧干一杯！以后遇到问题，随时来找我，咱们一起攻坚克难。记住啊，没有解决不了的难题，只有还没找到的方法。加油！

小林：（笑着举起杯子）谢谢张老师！我一定努力，下次您就能放心把大单子交给我啦！