注销公司房产过户需要哪些费用？

访谈场景 <

下午三点，阳光透过百叶窗洒在会议室的桌子上，空气中飘着淡淡的咖啡香。我们围坐在圆桌旁，桌上放着三杯刚冲好的美式——一杯不加糖，一杯加两块方糖，一杯只放奶。今天的话题，是注销公司时，名下房产过户需要哪些费用。对面坐着三位嘉宾：左边是深耕公司法务十年的李律师，严谨细致；中间是做了8年公司注销代理的王经理，语速飞快，带着点江湖气；右边是刚完成公司注销的餐饮老板张总，手里还捏着刚过户的房产证。

访谈对象

- 李律师：某律所公司业务部主任，擅长企业清算与税务合规，语言逻辑性强，常引用法规条文。

- 王经理：快办注销代理机构创始人，经手过500+企业注销案例，说话直白，爱用实操中说白了这类词。

- 张总：前小张餐馆老板，去年注销公司并将名下商铺过户至个人，语气带着点过来人的感慨。

访谈对话

小林（访谈者）：三位好！今天想聊聊注销公司时，房产过户的费用问题。很多企业主可能觉得公司注销了，房产直接过户就行，能有多少钱，但实际操作中往往没那么简单。先从最基础的问起：公司注销时，名下房产必须过户吗？不处理会怎样？

李律师（推了推眼镜）：必须处理。根据《公司法》第一百八十六条，公司财产在支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，才能分配给股东。房产作为公司资产，如果不处置，清算程序就无法完成，工商部门也不会核准注销。简单说，房产过户是注销的前置动作，不处理，公司就注销不掉。

王经理（插话）：对！我上周还遇到个客户，说我先注销公司，房产慢慢卖，结果呢？税务系统直接卡住——公司注销后，税务登记证注销，房产没法开票交易，最后只能走法院走清算程序，多花了20万律师费。先注销后过户是误区，必须同步处理。

张总（叹气）：我当初就差点犯这错！幸好王经理提醒我，不然我这铺子现在还卡在手里。

小林：明白了，那房产过户的第一步是什么？是直接转到股东名下吗？

李律师：不一定。要看房产的处置方式，通常有两种：股权转让（把公司卖了，房产随公司股权转移）或资产转让（把房产单独卖给股东或第三方）。注销公司时，多数股东会选择资产转让，直接把房产转到自己名下，这样更直接。

王经理：实操中90%都是资产转让。但这里有个关键点：转让价格不是拍脑袋定的，税务局会盯着呢！你100万的房子，你不能说我1块钱卖给股东，税务局会核定转让价格，按市场价来征税。

小林：这就涉及到费用了。具体有哪些费用？能不能从低到高说说？

李律师：费用主要分三大类：税费、行政规费、中介服务费。税费是大头，包括契税、增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税；行政规费主要是不动产登记费；中介服务费就是找代理机构或律师的钱。

王经理（抢话）：我先说税！企业主最怕这个。我给你拆开算，假设一套公司名下的商铺，原值（当初买的价格）200万，现在市场价500万，过户给股东，要交多少税？

小林：这个例子很直观，就按这个算。

王经理：第一笔，增值税及附加。如果房产是非住宅（比如商铺），且持有不满2年，全额征收增值税，税率5%；满2年但非普通住宅，差额征收（500万-200万）×5%。假设这套房持有3年，按差额算：（500-200）×5%=15万，附加税是增值税的12%，也就是15万×12%=1.8万，合计16.8万。

李律师（点头）：补充一点，如果是住宅，满2年免征增值税，但商铺不享受这个政策。

王经理：第二笔，土地增值税。这个是累进税率，增值额越大税率越高。计算方式是：增值额=转让收入-扣除项目（原值+税费+合理费用）。这里扣除项目包括原值200万、税费16.8万，再加一些合理费用（比如评估费、中介费，按1%算5万），总共221.8万。增值额=500-221.8=278.2万。增值额占扣除项目的比例=278.2/221.8≈125%，对应税率是50%，速算扣除系数15%。所以土地增值税=278.2×50%-221.8×15%=139.1-33.27=105.83万。这笔税是不是吓一跳？

小林：确实很高！有没有办法减免？

李律师：有！如果房产是普通标准住宅，且增值额不超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。但商铺肯定不符合普通住宅标准。如果公司属于小微企业，且应纳税所得额不超过300万，土地增值税可能有地方性优惠，但需要查当地政策。

王经理：第三笔，契税。这个是受让方（股东）交的，税率3%。如果是个人购买家庭唯一住房，可以减按1%，但公司房产过户给股东，通常不享受这个优惠，所以500万×3%=15万。

李律师：注意，如果股东是公司，契税税率一样是3%，但如果是个人，且符合首套等条件，部分地区可能有优惠，需要具体看当地税务局的规定。

王经理：第四笔，印花税。产权转移书据按合同金额的0.05%缴纳，买卖双方都要交，500万×0.05‰=0.25万，双方合计0.5万。公司注销时，房产账面价值要结转，涉及实收资本资本公积的印花税，税率0.05%，但金额一般不大，几千块。

李律师：企业所得税。很多人会忽略这笔！公司转让房产，所得（500万-原值200万-税费16.8万-土地增值税105.83万-印花税0.5万）=176.87万，这笔钱要并入公司应纳税所得额，缴纳企业所得税。税率如果是25%，就是176.87×25%=44.22万。如果公司是小微企业，应纳税所得额不超过300万，实际税率是5%，那就是176.87×5%=8.84万，差很多！

张总（拍大腿）：我当时就是没算企业所得税！我们公司是小微企业，王经理帮我按5%算的，省了30多万。我一开始自己算，按25%交，差点没晕过去。

小林：这么算下来，这套500万的商铺，总费用大概是多少？

王经理（掰手指算）：增值税及附加16.8万+土地增值税105.83万+契税15万+印花税0.5万+企业所得税8.84万（小微企业）≈146.97万。如果是一般企业，企业所得税44.22万，总费用就是182.35万。占市场价的29%-36%，确实不低！

小林：有没有办法降低这些费用？比如股权转让和资产转让哪个更划算？

李律师：这是个经典问题。股权转让是把公司100%股权卖给股东，房产作为公司资产附带转移，不单独征税。表面看，股权转让只需要交印花税（0.05%）和企业所得税（股权转让所得-原投资成本），但税务局会关注股权转让价格是否公允。如果公司净资产远低于股权价格，税务局可能核定转让价格，最终还是逃不掉税费。而且，股权转让后，公司主体还在，股东需要承担公司的历史债务和税务风险，注销前要彻底清算。

王经理：说白了，股权转让避税空间很小，现在税务局查得很严。我去年有个客户，想把1000万的房产通过1元股权转让转移，税务局直接按市场价核定股权转让所得，补了200万税+滞纳金。资产转让虽然税高，但干净利落，没有后续风险。

张总：我对比过，股权转让要交企业所得税（公司利润）+印花税，再加上后续清算费用，最后算下来和资产转让差不多，还担着风险，所以选了资产转让。

小林：除了选对转让方式，还有没有其他节税技巧？

李律师：有。比如，合理确定房产原值。很多企业买房产时，把装修费、契税、中介费都计入固定资产原值，原值越高，增值额越低，土地增值税和企业所得税就越少。但要注意，必须有合法票据，不能虚增。

王经理：还有利用税收优惠政策。比如，如果房产是旧房，可以按评估净值计算扣除项目（评估净值=重置成本价×成新率），而不是按原值，如果评估净值比原值高，反而可能多交税，所以需要提前做评估测算。如果公司属于科技型中小企业，转让房产可能有地方性补贴，可以问问当地税务局。

小林：行政规费和中介服务费呢？这部分大概多少？

李律师：不动产登记费，住宅80元/套，非住宅550元/套，这个是固定的。如果委托律师或代理机构，中介服务费一般在总费用的1%-3%，比如这套500万的商铺，中介费大概5万-15万，看服务内容，如果包含税务筹划、全程代办，就贵一些。

张总：我当时找了王经理，收了8万，包含了税务测算、跑税务局、办不动产登记，我觉得值！自己跑的话，光排队就排了一个月，还可能漏交税，得不偿失。

小林：最后一个问题，对企业主来说，注销公司前处理房产，最重要的注意事项是什么？

李律师：提前规划，专业咨询。很多企业主等到注销了才想起房产，这时候税务风险已经很难规避了。最好在决定注销前半年，找律师和税务师做清算方案，明确房产处置方式、税费测算、资金安排。

王经理：对！我见过太多客户临时抱佛脚。比如，公司账面上有大量利润，注销前没分配，转让房产时所得要交25%企业所得税，如果提前分配利润，股东按股息红利交20%个税，反而更划算。还有，房产证上的用途一定要搞清楚，是商业还是办公，税率可能不一样。

张总：我的教训是：别怕花钱，别怕麻烦。刚开始我觉得中介费贵，自己算税算到头秃，还差点漏了土地增值税的速算扣除，最后多花了20万。后来听王经理的，提前半年规划，把所有票据都补齐，税费算得清清楚楚，虽然花了8万中介费，但总成本降了30多万。

访谈后总结

三个小时的访谈下来，最大的感受是：注销公司房产过户，看似是过个户，实则是一场涉及法律、税务、实操的综合考试。费用高低不仅取决于房产价值，更取决于处置方式的选择、原值的确认、税收优惠的利用，以及提前规划的细致程度。

李律师的严谨让我们看到了法规的红线，王经理的经验揭示了实操中的陷阱，张总的经历则印证了专业的事交给专业的人的价值。对于企业主而言，与其在注销时焦头烂额，不如提前布局——算清税、选对路、找对人，才能让注销画上圆满的句号，而不是掉进费用无底洞。

（全文完，约4381

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