在上海做企业服务这十年，经手的公司注销少说也有八百来家，其中简易注销占比六成以上。但每次和客户聊到租赁合同解除，十个里有八个会踩坑。很多人以为签个解除协议就行，结果材料交上去被工商打回，要么房东不配合开证明，要么解除协议写得漏洞百出，最后只能从简易注销转成普通注销，白白多等45天。今天我就以过来人的身份，掰扯清楚上海简易注销中，租赁合同解除到底需要哪些材料——别看工商局官网写得简单，里面的潜规则才是关键。<

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从三个真实案例看，租赁合同解除最容易踩的三个坑

先说个上周刚处理的案例，客户是做餐饮的，租了个沿街商铺，提前解约时房东扣了两个月押金，客户觉得我都付清押金了，你总得给我开个解除证明吧，结果房东拖着不配合。客户自己交了简易注销材料，直接被驳回，理由是租赁关系未解除证明。我当时就问客户：你解除协议里写‘双方无其他纠纷’了吗？房东签字了吗？客户才恍然大悟：协议是签了，但房东只签了名字，没写‘无纠纷’，也没盖章。后来我带着客户去和房东沟通，补了份盖了公章的《场地无纠纷证明》，才勉强通过。这事儿让我挺感慨——很多创业者对解除的理解太表面了，工商局要的不是你们不租了，而是你们彻底两清了，再也没瓜葛了。

再讲个更坑的转租案例。客户是个90后科技公司的老板，在张江租了个共享办公的工位，转租给二房东，现在公司要注销，二房东直接失联了，原房东打死不认解除协议。我一看合同才发现，当初转租时根本没让原房东书面同意，现在解除协议上只有二房东的签字，原房东根本不认。这下麻烦了，工商局说没有产权方同意，转租解除无效，客户只能走普通注销，公示期45天，还多花了五千块律师费打官司追押金。我当时就忍不住吐槽：多少年轻人创业图方便，连‘转租需原房东同意’这种条款都懒得看？最后坑的是自己啊！

还有个事实租赁的案例。客户做贸易的，租赁合同到期后没续签，但继续交租金，房东也没提异议。客户以为我一直在交钱，肯定算解除了，结果注销时房东说没签新合同，不算解除，要补签解除协议。客户拿不出新合同，材料一团乱，最后只能先让房东补了份《租赁关系终止确认书》，注明原合同到期后未续签，实际已于X年X月X日终止，才勉强过关。这事儿让我意识到，很多创业者连事实租赁和合同解除的区别都搞不清——合同到期后继续履行，叫不定期租赁，要解除得提前通知，还得有书面确认，可不是不租了那么简单。

实操细节：这些潜规则材料清单上不会写，但工商局会看

说完案例，咱们来正经聊聊材料。根据上海市场监管局的要求，简易注销时提交的租赁合同解除材料，至少得包含这五样，缺一不可：

第一，《租赁合同解除协议》原件。注意，必须是解除协议，不是终止协议——终止可能是到期结束，解除是提前结束，两者法律意义完全不同。协议里必须写清楚：租赁期限、解除日期、押金处理方式、水电费结清情况，最重要的是双方无任何未结清的债权债务纠纷这句话，得加粗让房东签字确认。我见过很多客户写的协议，只写了双方同意解除，没写无纠纷，工商局直接打回。

第二，房东出具的《场地使用证明》或《无纠纷证明》。这个比解除协议还关键！工商局要看的是房东承认你走了，且不找你麻烦。证明必须用房东抬头的纸打印（如果是个人房东，手写也行，但要签字按手印），内容要包括XX公司已搬离租赁场地，无欠租、欠费等纠纷，同意该公司办理注销。去年有个客户，解除协议签了，但房东不肯开这个证明，说怕后续有麻烦，最后只能托关系找了园区管委会盖章的场地情况说明，才勉强通过——所以说，这个证明不是可选项，是必选项。

第三，租赁合同原件及复印件。很多人觉得合同都到期了，还要原件干嘛？工商局要核对解除协议和原合同是否一致，比如解除日期是不是在合同期内，提前解约是否违约（如果有违约条款，解除协议里得写清楚违约金处理）。我见过客户拿复印件去，工商局说原件核对不一致，结果客户翻箱倒柜找合同，找了三天——所以合同一定要保管好，注销时用得上。

第四，转租的额外材料。如果你是转租，除了二房东的解除协议，还得有原房东同意转租解除的书面文件。原房东的同意书必须明确写同意XX公司与二房东解除转租协议，无异议。之前那个张江的案例，就是少了这个文件，卡了整整一个月。记住，转租就像套娃，每一层都得有书面确认，不然工商局不认。

第五，水电煤等费用结清证明。这个虽然不是直接租赁解除材料，但和租赁强相关。很多公司注销时，水电煤欠了几千块，房东不肯开证明，说结清了再说。所以一定要提前去水务、电力公司打缴费凭证，和解除协议一起交——工商局看到费用结清，才信你真的两清了。

对了，还有个小细节：如果房东是公司，解除协议和证明必须盖公章，不能用财务章或合同章；如果是个人房东，必须签字+按手印，光签字不行，工商局会质疑是不是本人签的。我见过客户拿个只有房东签字的证明，被要求按手印后重新提交，耽误了一周时间——这些细节，材料清单上不会写，但审核老师会卡。

个人经验搞定租赁合同解除，记住这三要三不要

做了十年企业服务，我发现能顺利搞定租赁解除的客户，都做到了三要；踩坑的，基本都是三不要惹的祸。

三要：

1. 要提前和房东把丑话说在前面。别等注销了才找房东，提前一个月沟通，把解除协议的模板发给房东，让他看看有没有意见。尤其是那种难缠的房东，提前沟通能少很多麻烦。我有个客户，注销前请房东吃了顿饭，把解除协议的条款一条条解释清楚，房东当场就盖章了，效率高得很。

2. 要把无纠纷写进协议的灵魂里。解除协议里，无纠纷三个字必须单独一条，加粗，让房东签字。我见过客户写的协议，无纠纷藏在最后一段，房东没注意，后来又找客户要空调损坏赔偿，客户只能重新签协议——记住，工商局要的是板上钉钉的无纠纷，不是口头承诺。

3. 要保留所有沟通记录。和房东的微信聊天、邮件往来，都截图保存。万一房东反悔，这些记录就是证据。之前有个客户，房东说我没收到解除协议，客户翻出微信聊天记录，证明协议早就发过去了，房东也看了，工商局才认可了材料。

三不要：

1. 不要用口头解除代替书面协议。我见过客户觉得房东是我表哥，口头说一声就行，结果注销时表哥不认，说没签协议，不算解除。最后只能补签协议，还耽误了时间——做生意，亲兄弟也要明算账，何况是注销这种大事？

2. 不要忽略隐性费用结清证明。除了水电煤，还有物业费、保洁费、甚至场地使用费（有些园区会收），都得让房东开结清证明。我见过客户物业费欠了三个月，房东不肯开证明，说结清了再说，结果客户只能先交钱再开证明——多花了冤枉钱。

3. 不要觉得转租简单。转租的坑最多，一定要拿到原房东的书面同意。之前有个客户，二房东跑了，原房东说你直接和我签解除协议，结果客户发现，原房东和二房东的合同里写着转租需我方书面同意，否则无效——最后客户只能找二房东的家人沟通，花了半个月才拿到同意书。

我想问你一个问题

现在上海很多园区为了吸引企业，会推出免费注册地址代办注销的服务，但往往在租赁合同解除这块埋雷——比如地址是虚拟地址，注销时房东根本不配合开证明，或者园区承诺我们帮你搞定，结果拖了半个月。你觉得，企业在选择注册地址时，除了租金，还应该提前和房东/园区确认哪些关于注销时配合的细节？或者说，当房东以麻烦为由拒绝配合开证明时，除了沟通，还有没有更有效的解决方式？

（毕竟，注销不是结束，而是对创业生涯的最后清算——你处理不好租赁合同解除，可能连体面收场都做不到。）