【新闻报导】大湾区港澳资企业注销潮下的租赁纠纷：一场注销易，清责难的考验 <

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2023年第三季度，粤港澳大湾区迎来一波港澳资企业注销小高峰。据广东省市场监督管理局数据，仅9月当月，全省注销的港澳资企业达326家，同比增长15%。伴随注销潮而来的，是租赁合同纠纷的集中爆发——香港独资餐饮品牌港味轩注销后，因拖欠3个月租金及8万元装修损失赔偿，房东将其诉至法院；澳门投资的贸易公司利源通注销时未与商场解除租赁合同，导致新租客进场后发现墙面渗水，追溯原企业无果后，商场与原企业股东陷入扯皮……

注销不是‘免责金牌’，合同义务不会随公司消失而自动蒸发。广州市中级人民法院商事审判庭庭长李娜在近期一场涉港澳资企业纠纷专题研讨会上指出，2022年该院受理的此类案件中，68%的租赁纠纷源于企业注销时未妥善处理合同遗留问题，其中港澳资企业占比超四成。这场注销易，清责难的考验，正成为大湾区跨境商事纠纷的新焦点。

【个人经验分享】我踩过的坑：从手忙脚乱到步步为营

去年我接手过一个澳门投资公司的案子，老板张总是个爽快人，公司注销时觉得反正没欠工资，银行贷款也还了，租赁合同押金不要了，直接注销省事。结果呢？注销半年后，房东找上门，说公司装修时打穿的消防管道导致楼下商户损失12万，要求赔偿。张总当时就懵了：公司都注销了，找谁去？

我翻看工商档案时差点气笑——清算报告里压根没提租赁合同履行情况，清算组只列了已结清员工工资、税款，对房东的债权只字未提。更麻烦的是，装修时施工方是张总个人找的，发票开在公司名下，但合同上盖的是项目部的章，这责任算公司还是张总个人？

最后我们花了三个月才搞定：先去工商局调取清算组备案材料，证明他们未履行通知已知债权人的义务；再找消防部门做事故鉴定，确认管道破裂确属装修施工不当；最后通过调解，让清算组用公司未分配利润赔了8万，房东放弃剩余诉求。张总事后拍大腿：早知道这么麻烦，注销前花半天时间把租赁合同捋清楚，能少跑多少腿！

其实类似的坑我见过不少：有的企业注销时把押金直接给房东了，但没签结清所有费用的确认书，结果房东过来说水电费还没算；有的公司租的是转租房，注销时没找原房东办转租终止证明，导致新租客不认账，原房东继续收租……这些问题的根源，就一个字：懒——总觉得注销是终点，没想到合同义务才是甩不掉的尾巴。

【专家观点+数据】清算义务不是橡皮筋，跨境纠纷更需精细化管理

港澳资企业因跨境特性，注销时的合同清理往往比内资企业更复杂。中山大学法学院教授、跨境商事法律研究中心主任黄辉在接受采访时表示，比如合同约定适用香港法律，但企业注销在内地，这就涉及法律冲突；再比如股东是港澳居民，清算责任认定可能需要跨境证据公证，这些都增加了处理难度。

黄辉团队2022年的调研数据显示，83%的港澳资企业在注销时未系统梳理未履行完毕的合同，其中62%的租赁纠纷源于未通知债权人或未进行财产清偿。更值得关注的是，这类纠纷的调解率仅为41%，远低于普通商事纠纷的68%，跨境主体信任度低、证据收集难，导致双方‘各执一词’，调解自然难推进。

【问答解惑】注销后租赁纠纷，这些高频疑问一次说清

Q1：企业注销了，租赁合同是不是自动解除了？

A1：当然不是！合同主体是公司，注销后公司法人资格消灭，但合同权利义务不会凭空消失——根据《民法典》第969条，清算期间公司存续但不得开展与清算无关的经营活动，清算组负责处理未了结事务。简单说，就是公司死了，但账得算完，房东完全可以找清算组主张租金、押金或赔偿。

Q2：房东能直接找原企业股东要钱吗？

A2：分情况！如果股东已经履行清算义务，比如在清算时通知了房东、用公司财产清偿了债务，那股东就没事；但如果股东恶意注销，比如清算时故意隐瞒债务、用公司财产偿还股东个人借款，或者人去楼空导致清算组无法清理债务，那股东可能要对公司债务承担连带责任。去年广东高院就有个典型案例：股东明知公司欠租金，却在清算报告上签字无未结债务，结果被判赔了15万。

Q3：装修损失该谁承担？合同里没约定怎么办？

A3：看谁装修、谁受益。如果是公司装修，那装修物归房东所有（除非合同另有约定），但房东得补偿公司剩余使用价值；如果是房东提供的装修，那损坏了公司得赔；如果是双方共同装修，那就按比例分责。如果合同没约定，就按过错原则来——比如公司打穿管道，公司赔；房东没及时维修导致损失扩大，房东也要担责。

【灵活表达】注销不是终点，是结算的起点

处理过这么多案子，我发现一个规律：企业注销时对租赁合同的态度，就像临终遗言——写得清楚，后人省心；写得含糊，后患无穷。有的企业注销前会专门发函给房东，列明截至X月X日，租金已结清，押金X元不予退还，双方再无其他纠纷，双方盖章签字，这就是一了百了；有的企业则像逃难，悄悄注销完，等房东找上门才想起哦，还有个合同，这时候被动得很。

其实租赁合同纠纷，说白了就是个沟通成本问题。注销前多花半天时间，和房东坐下来算笔账：租金交到哪个月？押金能不能抵扣？装修怎么处理？哪怕吵一架，也比注销后打官司强——毕竟诉讼费、律师费、时间成本，加起来够付半年租金了。

【个人反思】未来已来：让注销成为跨境商业信用的加分项

这几年处理港澳资企业纠纷，我越来越觉得：注销不该是甩包袱，而应该是负责任的告别。大湾区要打造国际一流营商环境，不仅要在准入时便利，更要在退出时规范。或许未来可以建立港澳资企业注销前合同备案制度，要求企业将未履行完毕的租赁合同、债务清单等提交工商部门备案，让债权人提前知情；也可以推广跨境商事调解+公证模式，比如香港的调解协议拿到内地做个赋强公证，直接具备法律效力，减少赢了官司拿不到钱的尴尬。

商业信用就像空气，平时感觉不到，没了却活不下去。企业注销时对合同义务的态度，本质上是对商业信用的坚守。希望有一天，注销港澳资企业不再是纠纷的起点，而是跨境投资者放心来、安心走的底气所在——毕竟，有序的告别，比仓促的逃离，更能体现一座城市的温度和格局。